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陸振球﹕灣區置業合「遠交近攻」原則

【明報專訊】港股在出現大型示威及抗議活動下反而急升,樓巿也未見明顯受壓,巿場相信是由於美國總統特朗普將在G20峰會和國家主席習近平會面,令貿易戰降溫,加上市場預期美國下月百分百會減息,這反映外圍因素凌駕本地的政治動盪。至於香港最近的亂局,乃源於《逃犯條例》修訂被演繹為「送中」,就連外國也表示「關心」中國的法治云云,不過根據萊坊最近發表的2019年《資本市場》報告顯示,截至今年首季的過去一年,中國投資跨境商業房地產的金額雖勁跌83%,但亞太區投資中國商業房地產的金額卻按年升了56%(投資香港則跌了52%),似乎國際資金用錢投票的取向並非以法治為最核心的考慮。

能進行跨國商業地產投資的,相信主要是個別大戶和機構投資者,那一般小巿民對投資港外物業的取態又如何?REA集團旗下的squarefoot.com.hk透過尼爾森﹙Nielsen﹚進行「2019上半年香港房地產前景問卷調查」,於2019年4月30日至5月8日以網上問卷形式,成功訪問了1001名介乎18至65歲的市民,多達92%受訪者認為香港樓價太高,較2018下半年相同調查上升2個百分點;而當中未擁有物業的受訪者,更認為平均需要到44歲才能成功「上車」。

調查指出,由於香港樓價持續上升,成就海外物業投資,成為另一達成「上車夢」的可行方案,調查中打算在港外買樓的,最熱門是中國內地(43%),而第二位則選日本(26%),似乎港人一方面「反送中」,卻又不怕回內地買樓!

交通方便 大灣區樓受歡迎

至於選擇在內地買樓的,當中以大灣區的物業愈來愈受歡迎,近四成(38%)受訪者打算在大灣區置業。在大灣區中,中山(43%)、佛山(38%)及廣州(30%)的受歡迎程度在調查排名前三(圖1),主要考慮因素(圖2)是完善的交通配套(68%)、物業附近設備充足(67%)及方便往來香港(63%)。較少受訪者關注發展商的背景及物業的投資價值(各佔60%),以及城市的發展潛力(57%)。

對於港人首選在內地或大灣區作港外置業首選地點,筆者認為相當合理,古代兵法便有「遠交近攻」策略,如非有特殊原因,以最近香港而又負擔得起的地區買樓,一來較熟識,二來自住也較容易適應,而有朋友說,之前因限購令等大灣區一些城巿和珠海及中山的樓價升幅近年稍落後於香港(圖3),但近期如珠海已撤去港人買住宅的限制,而中山也有放寬迹象,加上港珠澳大橋已通車,這兩個城巿的樓巿潛力值得研究。

朋友同時指出,珠海一些新盤可由一些內地在澳門的內銀分行為香港買家承做七成港元按揭,現息率低於3.2厘,與之前要靠內地銀行承做人民幣按揭息率高於5厘,明顯較低。

港樓太貴 唯有北望神州

事實上,調查顯示,近半數打算在大灣區置業的受訪者,主要都是因為香港樓價過高(47%),而有三成半受訪者認為現時在大灣區置業是物有所值,並會作為度假用途。從投資角度來看,34%受訪者相信在大灣區置業有可觀的投資價值;另亦有22%受訪者打算利用大灣區物業賺取租金。同時也有部份受訪者計劃將他們的生活空間擴闊至大灣區,超過四分之一(26%)認為大灣區是退休後的理想生活地區,亦有22%受訪者考慮作移居之用(圖4)。

總括而言,有興趣於大灣區置業的受訪者當中,大部分(87%)未有在內地擁有物業,顯示大灣區物業能吸引新買家進入內地房地產市場。而早前大灣區爛尾樓備受關注,調查反映73%受訪者表示會親身到當地視察,及59%受訪者會就物業背景及租金和二手市場進行資料蒐集。

逾半受訪者 貪平願購凶宅

當然,也有受訪者不願離開香港買樓,原來調查的受訪者之中, 有54%表示會考慮購入凶宅,價錢是他們主要的考慮因素。

今回香港的政治亂局,有朋友說勢將政府變得更弱勢,如此如「明日大嶼」及收回棕地發展更會阻力重重,拖慢未來的房屋供應,就算滿足到一些年輕人的政治訴求,最終可能令他們更難上車!

[陸振球 樓市解碼]

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