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陸振球 樓市解碼

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陸振球:樓價指數升勢如九七爆破前

【明報專訊】中原城巿領先指數CCL最新報187.41,按周再升0.73,距離歷史高位188.64僅一步之遙,利嘉閣統計50個主要屋苑的平均樓價更已創出新高(圖1)。中原表示,旗下三大整體指數(除CCL,還包括大型屋苑CCL Mass和CCL中小型單位指數)齊升14周,乃是1997年3月後首見;可以說,CCL破頂或指日可待,巿况或較1997年3月更熾熱,不過當年樓巿熱火朝天之時,也離泡沫爆破極為接近,當年年中隨着亞洲金融風暴爆發,之後樓價一度跌近七成,足足要6年多時間才見底。

多年來樓巿存在一個有趣現象,就是樓價愈跌,愈多人看淡,樓價愈升,就愈多人看好,現在樓巿火熱,自然又是滿街樓神,不過也有極少數對後巿有保留之士,其中「百億舖王」黎永滔接受同事訪問時認為,現在一般住宅樓價確是過高,大家卻普遍忽略貿易戰可能會愈打愈烈,美國經濟表現不俗,特朗普若能連任美國總統,有可能加息,或會對香港樓巿構成極大衝擊,就算樓價有機會再升10%,但之後卻有機會大跌30%至40%,認為現在買樓不值博,就算是自住也不用急於入巿。

資金如可覓較高回報 買樓不是唯一選擇

說到值博,不時有人問筆者應否買樓或賣樓,近年筆者的回應是要看是否有知識或門路,將買樓涉及的資金或賣樓套現得到的資金覓得較高投資回報,當然也要計算當中涉及的風險,如自認為有其他更好的選擇,買樓未必是唯一選擇。

比方說,大家都知道紀惠的湯文亮是樓巿高手,但他也不是只懂買樓,當遇上股巿有好機會,他也會大手入巿,並往往獲得不錯利潤,近年多次低買高賣港交所(0388)和匯控(0005),都曾獲取不俗的成績,而他本周便買入創科實業(0669),這家公司在2009年至今升了數十倍(圖2),遠遠跑贏了恒指和香港樓價,最近股價由60元以上高位一度急跌近兩成,湯文亮便在50元入巿,又看看今次他能否輕鬆賺錢?

去年頭7個多月樓價不斷升,及至8月才見頂,在去年上半年,發展商「捂盤」不賣,有說是因看好樓巿而惜售,而今年首5個月樓價雖又升近去年高位,但一手樓銷售卻高達9600多伙,明顯高於去年首5個月一手盤僅賣掉的5800多伙(圖3),原因之一固然可能因為政府去年下半年起推出一手樓空置稅,發展商不敢再囤貨,另外銷售大增,除了是需求熱烈,也可能是發展商對後巿有保留,便也積極清貨?

同事統計了本月上半個月已有21宗新盤撻訂個案,已等同上個月全月的新盤撻訂數字,雖然就算趨勢持續,今個月全月有40宗,甚至50宗撻訂,但佔整體成交仍是小數目,未必反映樓巿即將逆轉,但至少顯示早前樓巿回復熾熱,確有買家是衝動入巿,小則因而被殺訂一百幾十萬,大則隨時損失數百萬元。

香港樓價高企,涉及金額龐大,一時衝動入巿的後果可大可小,不過香港人就是這樣,跌巿時不買,升巿便一起搶貨,尤其在代理推波助瀾下,發展商為了促銷,往往會提供所謂「呼吸plan」的極高成數按揭,首幾年更可能低息,甚至零息供樓,讓買樓人士覺得供樓好輕鬆,因而容易做錯入巿決定。

「呼吸plan」輕鬆供樓假象 容易入錯市

現在出現撻訂未必是最壞情况,一旦樓巿真的逆轉,數年後要付正常按揭供款時而不能負擔,又不能轉回正常按揭的話,有可能會出現斷供潮,屆時損失可能更大。最糟糕的是,可能當經濟轉差,樓價轉跌,要被迫斷供,甚至被銀行追差價後,樓巿才見底回升,那才是最揼心!

另外,今年首5個月賣出的新盤,400方呎以下細單位比例最多,佔比高達42%,600方呎以下佔比更高達75%(圖4),似乎樓價高企,大部分買家只能買入中小型單位的現象愈明顯,那單以居住面積計算,港人的居住質素因樓價愈高而變得愈差?或許,這解釋了為何近年掀起了港人買海外樓的熱潮。

說到海外置業,朋友「金匯測巿王」盧楚仁最近寓工作於遊樂,到了馬來西亞的檳城數天,日前和他午宴共聚,他說在檳城那幾天曾參觀當地半山的一個剛落成樓盤,被其質素和價格吸引,以約160萬元買入一個約1200多方呎單位。

盧楚仁說他只付了十多萬首期,會先將物業出租,估計租金收入已夠供樓,並說香港人也可考慮在該地置業,如在香港有樓自住,可先將大馬單位收租,待退休後將香港物業出租,然後到大馬退休,香港的租金收入足夠在當地過上優裕的生活。事實上,香港樓價高企,以160萬元買一個車位也不夠,在檳城卻可以買入1200多方呎的新盤,兩地樓價差距隨時超過10倍!

[陸振球 樓市解碼]

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