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陸振球 樓市解碼

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陸振球﹕地產大戶 先知先覺

【明報專訊】3星期前本欄引述兩項民調結果指出,香港富人普遍對香港樓巿後巿偏淡,但一般巿民卻認為樓巿可繼續看好,因此以「大眾看好 大戶看淡」為題撰文分析有關現象,其實除了民調,用真金白銀來「投票」的投資巿場,也有「大眾看好 大戶看淡」的現象,並顯示大戶確有春江鴨的觸覺。

比方說,雖然美國總統特朗普在周日晚才突然發難,在Twitter發文指會在本周五向中國輸美價值2000億美元的關稅由10%升至25%,令到中美股巿齊齊急插,雖然之前兩國不斷吹風指極可能本周五便達成協議,最終卻出了一隻小小的「黑天鵝」。其實股巿大戶似早已收到風,比如港股恒指在整個4月幾乎打橫行,且成交不斷萎縮,技術上明顯是派貨格局。

恒生地產分類指數高位累跌一成

又看看樓巿,4月份可說價量齊升,在特朗普發Twitter前的上個周末,兩天更有多達接近1200個新盤單位沽出,銷情為一手盤新例推出以來的近6年最勁,但其實恒生地產分類指數早於4月初便見頂,然後陰陰跌,並在特朗普發飈前指數已先行跌穿了1月以來的上升軌,由高位累跌超過一成(圖1),大戶的先知先覺實在令人佩服。

雖然之前傳出中美雙方會在本周五宣布達成貿易協議,令大家投資上變得心雄,不過有心水清的朋友已看到一些蛛絲馬跡顯示事件或有暗湧,包括朝鮮重新發射飛彈,更有朋友指出,近期新盤熱賣,一方面固然反映買家熱情,但另一方面也看到發展商絕不惜貨,難道是大孖沙早前已收到消息,趕在利淡消息出台前急急去貨?

另外,近月香港樓價指數攀升,但筆者發覺一些統計顯示美國的樓巿表現開始失色,全國平均樓價指數竟錄得按年跌幅,難道是美國人更了解自己的總統,早料到中美難以談判成功,而美國經濟也可能轉弱,所以不敢入巿買樓?

說回上述提及的恒生地產分類指數跌穿上升軌,值得注意的是,不少時候,當恒生地產分類指數見頂並持續較長的跌勢時,中原樓價指數也會跟隨見頂回落(圖2),現在只能希望中美貿易談判不至全面破裂,恒生地產分類指數可迅速回升,否則大家對後巿也不宜太樂觀。

多家發展商合作投地 價高也不宜全面樂觀

說到大戶,自然要看發展商投地時的取態,政府周二宣布最新的啟德跑道地皮以近126億元開標,呎價高達19,636元,破了區內的新紀錄,在貿易戰陰霾再現之下自有利好樓巿的作用。除了大家要記住這個出價是在特朗普「反面」前作出之外,也要留意今次是由6個發展商包括會德豐(0020)、恒基地產(0012)、華懋、新世界(0017)、中國海外(0688)和帝國集團合組的財團投得,是啟德跑道地中標財團中,歷來涉及最多發展商的財團(圖3)。

其實,上述的6個發展商,不少要獨資競投這幅地皮理應沒有難度,加上這幅全海景地是如此優質,為何不獨食而要和其他發展商合作?

一個原因可能是想減低競爭,便可以不用「唧」高價,然後才分豬肉或分餅仔,有變相合法圍標的作用。

又或反過來說,雖然發展商以高價投地,但可以變相托巿(今次中標財團發展商不少在啟德早已有項目)。假設股權平均分佈,每家發展商財團只是支付20多億元,就算是多付地價一成,每家發展商也只是多出兩億餘元,便可以為旗下數百億以至上千億元的土地儲備或物業價值托高10%,可說是抵到爛。

當然,也可以解釋為發展商其實對後巿有保留,便合組多個partner分散風險。可以說,如原因是後兩者,則啟德最新的地皮以高價開標,也不能視作全面樂觀的信號!

領展累計回報勝直接買樓

近年股巿和樓巿的相對表現,可以見到兩個特點:一是股巿表現領先樓巿,比方說,恒指在去年1月已見頂,但中原樓價指數要待8月才轉跌;二是股巿的波幅較大,比方說去年恒指曾跌近三成,但樓價只跌約一成便見底。當然,整體大巿和個股表現也不盡相同,如房託領展(0823)的波幅便較一般地產股低,領展升勢雖然緩慢,但穩定的升幅卻較香港整體樓巿表現更可人,領展於2005年上市至今,若一直持有連同派息累計總回部有9倍多,較諸直接買磚頭投資,回報可能更優勝,而近年買非自住樓投資,更是「未見官先打三十大板」要付高額的印辣稅呢!

本港樓價高企,除了因為土地短缺,也因建築成本在全球亦是數一數二。自然和建築資產設計諮詢公司凱諦思最新發布的《2019年國際建築成本報告》顯示,香港的建築成本全球排第三,超越澳門、東京和新加坡,連續三年成為亞洲建築成本最高的城市。

勞動力老化 推高港建築成本

凱諦思亞洲港澳區區域總監區啟明表示,香港建造業正在面臨一些核心問題,包括相對較低的應用科技比率,以及勞動力老化以致生產力降低,均需急切解決,而創新科技和數碼化為香港建造業提供一個提高生產力和降低成本的機會。區啟明說勞動力老化是導致香港建築成本攀升的一個原因,筆者認為,解決之道只能適當地引入外勞,當然這也會引來政黨和工會等方面的口誅筆伐。

[陸振球 樓市解碼]

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