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大灣區人口遷入 瑞銀:港樓價升多10年

【明報專訊】樓市回氣不足半年即轉勢回升,大行們紛紛轉軚唱好,當中瑞銀更預測今次港樓牛市將長達10年,主要受惠三大因素,包括粵港澳大灣區的人口遷入,供應有限,以及因應中國實施CRS(共同匯報標準)後,為避免成為中國稅務居民的人口流入。

瑞銀投資研究部中國/香港房地產究部主管林鎮鴻在報告中直指,樓市上升周期仍在半途上,認為在非本地需求支持下,本港樓宇年需求將高企在6萬伙,但政府長遠房屋供應目標卻僅4.5萬伙。在供需不對稱下,林鎮鴻指出隨着粵港澳大灣區接軌,將加快11個城市的軟件及硬年的整合,減低交易成本及刺激經濟活動,相信港樓將受益。

港樓具境外資產配置獨特價值

此外,港樓對內地買家而言,具境外資產配置的獨特價值,同時中國實施共同匯報標準及新個人所得稅法自2019年1月1日生效後,將吸引更多內地人移居本港,以免在內地住滿183日,成為中國的稅務居民。雖然本地住屋需求將因未來10年人口老化而呈下滑,但非本地需求卻更為關鍵,因為供應有限及大灣區的影響,將令到港樓供應短缺持續及裂口擴闊,長遠支持本港樓價。

該行又指出,本港發展商目前的資產淨值折讓達四成,較2008年至2018年的十年間折讓35%大,相信投資者仍存有質疑,尚未將樓價持續上升因素計入,故更傾向持有住宅及零售物業的股份,對於寫字樓市場則維持中性。

該行喜好零售物業,主要因兩大基建開通及蓮塘口岸將於今年底開放,會持續推動訪港旅客數字及零售銷售。寫字樓市場則因內地政府收購海外併購,以及貿易戰的不確定因素,減慢中資企業海外擴張的速度。

然而,該行指仍長遠看好寫字樓市場,主要因應大灣區接軌後的經濟活動增加所致,不過本港甲級寫字樓租金今年料僅持平,主要因為中國經濟放緩,受貿易戰影響的企業信心減弱,及因應基建改善、中環以外的供應增加帶動,需求分散影響。

另外,麗新發展(0488)副主席周福安昨天表示,暫時所見買樓人士以用家居多,而且香港息口仍低,加上私人住宅用地比例限於三成,土地供應仍然不足,所以即使貿易戰再爆發,相信對香港樓市影響不大。

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