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湯文亮 敢說反話

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湯文亮:當供應達標 須放寬首置按揭

【明報專訊】政府無時無刻都想壓低樓價,而且坐言起行,推出辣招以及逆周期措施,但可惜效果不彰,從10年前政府推出打擊樓市措施開始計算,當時中原指數大約90,現在180,足足升了一倍。其實,最直接解決樓價上升的方法就是增加供應,政府並不是不知道,而是做唔到,而影響首次置業人士的並不是三招辣招印花稅,而是逆周期措施,金管局8次逆周期措施令到一般人要上車是非常艱難,雖然金管局亦一再表示,當樓市下行周期開始就會放寬逆周期措施,但在供應不足,需求增加的時候,很難確定樓市的下行周期幾時開始,換句話說,放寬逆周期措施亦沒有一個確定日期。

供應過剩令樓價硬着陸

假設政府可以增加供應,甚至超越市場需求,樓市又會立刻到了另一個危機,就是地產商或者持有大量物業的人見到供應過剩,知道樓價即將下跌,自然會出售手上的物業,地產商亦會加速賣樓,結果會令到樓價急跌,這雖然達到政府期望,但絕對不利香港,因為樓價下跌將會令到整個社會經濟受損,政府為了遏抑樓價而冒上這個風險,我個人認為是不值得。我相信不少人都會有疑問,增加供應是解決樓價上升的最好方法,點解我會說冒險,其實,我並不是說不要增加供應,而是在增加供應的時候,政府必定要有一些相應措施,才可以防止樓價急跌。

持單一物業業主 防守力最強

如果政府打算提高供應量,就要考慮放寬首次買樓人士的按揭貸款成數,並不是放寬5%或10%那麼簡單,而是首次置業人士只需要付樓價25%至30%作為首期,而且不限樓價是多少,只要那些首置人士能夠負擔每月供款,官員們可能不理解箇中原因。其實,持有單一物業的業主防守力最強,即使樓價下跌,他們亦不會輕易放棄,有了那些防守力,樓市即使受經濟不景氣影響或者供應大增而下跌,幅度亦不會太大,因為那些業主即使放棄他們的自住單位,但仍然要租用其他住宅,租金與供款相差無幾,沒有業主會急於放售,樓市相對地穩定,放寬首置按揭可以說是對冲增加供應的風險,直接令樓市平穩,這亦是一般人經常說的軟着陸。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說反話]

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