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曾淵滄 滄海明珠

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曾淵滄﹕居屋供應增 嚴重打擊「細價樓」

【明報專訊】5月2日去聽湯文亮演講,演講是配合他的新書《買樓者言》的發布會。最近,傳媒大字標題指湯文亮「轉軚」,由大淡友變大好友。過去幾年,湯文亮最為人熟知的就是他的「細價樓爆煲論」,亦因此被視為大淡友。

實際上,細價樓爆煲所指的只是細價樓,細價樓也即是面積很小的樓,開放式、連間房也沒有,面積100多方呎,有傳媒稱之為「劏房」、「納米樓」,湯文亮實際上只是長期看淡這一類樓,並沒有全面看淡所有的物業,否則自己也不會積極地購買物業。

我也是長期不看好這類面積很小的樓房,分別只是我不會用「爆煲」這樣的文字來形容,我也不會指這類物業馬上會爆煲,我指的是長期的投資價值。這類面積很小的樓房是近幾年才興起,原因是面積愈小,地產商開出的呎價愈高,但總銀碼細,以遷就買樓者的購買力,一些急於買樓者的確只有能力買金額較低的樓房,因此不計較面積小,但求上車就行。

轉攻2房戶 反映地產商嗅覺敏銳

另一些買樓者也許是單身,也預期將來是單身,他們也會買這一類樓,還有一些投資者認為這類樓房可以租給外地來的學生;現在,外來學生的確愈來愈多,相信租務市場也不錯,所以這類面積較小的樓也有一定的市場需求,推動地產商大量興建。

但是,當地產商不斷興建這類單位之後,這類單位的供應就漸漸供過於求,近日已經有數個「細價樓」新盤銷情不佳,而同一時間,中原城市領先指數連升12周,可見細價樓的銷情已開始遇到阻力,而大地產商實際上也早已察覺到細價樓供應過多的事實。近期幾個大型樓盤開售,主要供應的皆是2房1廳的標準小家庭單位,地產商的嗅覺是敏銳的。

長遠而言,細價樓面對的另一個更嚴重的打擊是居屋供應將大量增加,這是特首林鄭月娥的新政策,目前已在全力推行。

細價樓只剩單身客 呎價難維持

過去抽居屋是很不容易的,將來居屋供應大大增加,抽居屋容易了,買細價樓的資金可以購買面積大兩倍的居屋,哪裏還有人願意買細價樓?到時候地產商不會再建面積僅100多方呎的細價樓,二手的細價樓也難以賣出,最終只剩下單身住客使用,需求有限,二手買賣也會受到打擊,呎價也難以維持在現水平。

大學教授

[曾淵滄 滄海明珠]

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