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何國良﹕樓價升得快 因銀紙貶得更快

【明報專訊】不知讀者們有否感到上周過得特別快?不少筆者友人不約而同都表示有此感覺。自己在想,這感覺源自剛過的五一假期。由於今年的勞動節假期剛好在星期三,大家因此可以上兩天班,休息一天,再上兩天班,又可以休息兩天。這種上班節奏,其實可以令不少因工作壓力而產生的問題得以紓緩。

周三法定假期 只能天馬行空

年輕時曾戲言,如果有朝一日自己當特首,會領先全球,將星期三定為法定假期。老闆們的看法當然肯定不一樣,但如果細心想想,員工效率提升,是足以彌補失去的工時,而且這個效果將會是持續的。不過,隨着年紀愈長,亦明白世界並不是這樣經營的。周三為法定假期,可能只可以在別的星球才可出現了。

在假期中,可以跟友人閒話說天,其中一個話題自然離不開房地產。言語間,大家都表達不太相信樓價可以再維持強勢,但同時之間,大家也不能清楚說出什麼因素可以大幅影響樓價往下調。前一陣子,中原施老闆亦改變他原先年初看淡樓市的睇法,當中有些觀點值得討論一下。

以往分析樓市,我們都會以工資購買力、房產租金率與按揭貸款利率等種種因素去預測未來樓市的走向。但這一套放在香港樓市,好像多年亦解釋不了為何香港房價可以連續多年居於全球第一貴的排名榜。

樓市「存量」影響多於「增量」

去年中,在美國加息步伐和中美貿易摩擦等因素影響下,我們經歷了七、八個月的樓價調整。如果以主要屋苑地產指數來看,出現了約9%的下調。但從2月中,指數已從低位中反彈回來,差不多又消化掉之前的跌幅,升勢的速度比調節時快得多。如果用慣常的新盤入票倍數來看,就算把水分擠出來,高倍數的景象又似乎再次重臨,易升難跌的預期又將重現各位腦海中。

縱使不少人都問,經濟並沒有像樓價倒推出來那麼好,為什麼我們仍舊看到樓價強勢呢?施老闆所提及「存量」 跟「增量」的概念可以供借鏡。未來的經濟增長更多影響增量,但現有樓價計,社會累積了深厚的存量價值,達到一個極強的財富效應。對此,聰明的友人已經反駁道,但豪華跑車的銷量也不見得好到哪裏呢?筆者認為,工作致富和房產投資致富是完全兩類消費者。前者才多會是豪華跑車的買家,但他們佔比卻大大小於以前。因此,才有趣地出現以上狀况。

如此一說,施老闆的提示亦不無道理﹕與其說樓價升得很快,倒不如說貨幣購買資產的能力,近年貶得很快。因此,要這局面逆轉,資金在源頭收緊是根本。但哪有政府願意在其任內在自己麾下看到經濟因收緊貨幣而出現衰退呢?問題只會交給下任,我相信我們下一代要面對的社會問題將比我們嚴重得多。

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