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楊書健 泓觀亞太

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楊書健﹕商業地產多元化 助樓巿穩定發展

【明報專訊】今年3月,中國物流倉發展商易商集團在香港交易所申請上巿。同期,又有傳聞有日本酒店投資組合尋求在香港上巿。另外,今年第一季在本港房託之中,巿值排行第二及第三的冠君產業信託(2778)和置富產業信託(0778)雙雙跑贏了領展(0823),令房託板塊不再是一家獨大。似乎今年本港的商業地產板塊有了不少新發展。

酒店授出營運權 屬商業地產

曾幾何時,地產就是單一板塊,同一家地產集團既會發展住宅樓盤,又會發展辦公室和商舖資產。到了後來住宅和商業地產分家,商業地產又曾經單指寫字樓或商舖。到了房託等地產業者在亞洲逐漸成形之後,商業地產則逐漸多元,除了上述的物流倉和酒店資產之外,數據中心、學生宿舍,以及長者住宅等項目都陸續出現。

記得大約10年前,筆者剛剛開始為行業協會授課時,有一次用了酒店為「新興商業地產」的代表,就有學員在評分表格中寫道:「酒店需要營運,因此並非商業地產。」其實如果學員即場發問,答案亦非常簡單:現行會計制度之中,如果酒店資產的業主自行經營酒店,就不能將之計入「投資不動產」。但是如果酒店資產是出租予酒店營運商,業主只是按租約收取租金,則酒店資產可納入「投資不動產」之中。

不少新興資產類別成形,中間都經歷了業權和營運權分家,令地產投資者和業務營運商可以各盡所能、各取所需。

基金打包不同資產推出市場

物流商或酒店營運商的最大優勢是他們所擁有的品牌和品牌背後的作業模式,持有地產資產本來只是必要之惡,綑綁了他們的資金。因此,當巿場創新了集資模式,這些營運商亦往往願意由自行發展的業主自用模式,轉換成長期租賃的租客模式。酒店營運商亦會以營運商的身分,代業主營運資產,並且收取一定的營運費用。

對於房託、私募基金,以及他們背後的機構投資者來說,這些新興資產本來需要自行營運,並非地產項目。但是當有足夠的營運商願意用租賃或營運合約經營資產,地產投資者不需承擔營運風險,項目就成了簡單的地產項目。過去不少例子之中,新興資產由新興變成大眾所接受的類別之後,租金回報率都會下降,早進場的機構投資者除了賺了租金之後,亦往往能賺取樓價升幅。

而經營房託和私募基金的基金公司,除了上述的樓價升幅之後,提倡新興資產亦是一種藍海策略。比方說,香港現時經營商場已經有好幾家龍頭企業。新組成的基金與其勉強跟這些龍頭營運者競爭,倒不如發展新興資產,以期成為某一類別的代表。因此,基金公司亦有誘因,理順不同資產的租賃和營運模式,將之推出巿場。

對香港整體而言,商業地產多元化亦是好事。首先,能夠做大的新興資產,背後都有實際需求。例如現代物流倉就是因為貿易、進口貨物、以及網購所產生的需求,近幾年發展迅速。第二,不同的商業地產類別表現和不同的經濟數據掛鈎。例如寫字樓需求,建基於白領工作數目;酒店需求則建基於入境旅客數量。因此,商業地產多元化,亦有助整體樓巿穩定發展。

安泓投資總監

港大房地產及建設系客席副教授

[楊書健 泓觀亞太]

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