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陸振球 樓市解碼

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經濟樓價脫節加劇貧富懸殊

【明報專訊】政府周四公布香港今年首季經濟按年僅增長0.5%,表現為近10年最差,相對上今年首季恒指勁升近一成半和中原樓價指數急彈4.4%(最近數據更較1月低位升了約8.2%),反映股樓表現遠勝經濟,實在諷刺!

筆者一再指出,如樓價和租金升幅配合經濟增長,這是合理而問題不大,但如是因供應受阻,又或是人為推低利率和由投機資金推升樓價和租金,令其與經濟脫節,那便容易造成資金擁有者「玩晒」的局面,令到富者愈富,貧者愈貧,之前政府推出高成數按揭等辣招,令到最新新做按揭成數僅為47.8%(圖1),即平均買樓人士要支持逾一半樓價做首期,更令貧者更難儲首期上車。

辣招限按揭 貧者更難上車

還有,富者有資金和資源,也容易影響傳媒或透過意見領袖幫大眾洗腦,以環保或其他理由阻止政府造地,比如提出明日大嶼如倒錢落海的荒謬說法也有巿場,令小巿民受害也不自知。

其實,樓價和租金過高,也反過來不利經濟(最新GDP按年增長僅0.5%,除了因貿易戰等影響,也可能高樓價和高租金不利經濟活動有關),或許資產擁有者仍可印印腳賺錢,但這猶如埋下了計時炸彈,香港社會怨氣日益高漲,未必單是一些政治議題所造成。

地產股息率高收租回報1厘

說到經濟與樓價脫節,相對下租金會較「貼地」,因人工追不上,便只有租住租金較低的單位,但樓價除了由用家推動外,投資或投機者的推力可能更大,於是樓價跑離經濟增長,很多時便也同時跑離租金升幅,令到租金回報隨時只有兩厘或更低。相對下現時大型地產股的派息率普遍高於住宅租金回報,比方說其中如恒隆地產(0101)股息率有4.06厘,信置(0083)有3.91厘,恒基地產(0012)有3.72厘;至於新世界(0017)的股息率為3.69厘,新鴻基地產(0016)為3.49厘,在日前獲大行唱好的長實(1113)也有3.01厘(圖2)。

明顯地,上述的地產股股息率高於位四買樓收租回報約1厘,今年來,樓價指數較低位升逾8%已被唱好得不得了,反而不少地產股今年以來的升幅卻隨時超過兩成。

當然,買樓可自住,可省去租金升幅,但筆者也有朋友買地產股收息來交租,不同人有不同選擇。然而,現在政府限制按揭成數,要儲首期實在不容易,在儲夠首期買樓之前,投資地產股以股息補貼租金支出也是可考慮的方法,且如地產巿場,租金和樓價上升,地產股也可受惠,因此買地產股可看作是沒有樓的對冲樓價和租金上升的工具。

地產股屬投資工具,原來「股神」巴菲特的投資公司最近在中東開設了Berkshire Hathaway HomeServices Gulf Properties,評論指原因是阿聯酋的樓價較2015高峰期跌了約四分之一(圖3),顯露了投資價值,相對下香港樓巿去年8月見頂後只跌約一成便又再受追捧,是否投資者也太急?

最近看到一段頗有趣的新聞,乃《人民日報》引述「貝殼找房平台」的報告指去年內地物業買家中,女性買家佔比高達46.7%,其中30歲以上50歲以下的單身女性購房者佔比逐年增多。按城市看,北京、深圳兩座一線城市,買家性別比例接近1:1,鄭州、長沙、西安的3個二線城市大齡女性購房比例更明顯高於男性。

「貝殼找房平台」報告的數據顯示,30歲以上女性買家中,約四成半接受了父母的資助,只29%憑借一己之力獨立購房。另外,無論是一線還是二線城市,逾三成的單身女性選擇全額置業。

筆者和朋友就有關新聞作討論,有朋友說這是反映內地確是「女性站起來了」!也有說內地也盛行「靠父幹」才能買樓,另外有朋友說可能是因應內地的限購令,出現了「離婚多買一間房」潮流,而第二間房主要是假離婚由太太買樓,所以才令女性買樓比例高企!

穆迪投資最新報告維持今年本港樓價上升8%至10%的核心預測不變,不過,該行認為樓市對資金外流及內地經濟增長放緩的敞口正加大,以致樓市有機會面對持續及大幅調整的風險,但穆迪相信,即使樓價大跌,香港政府仍有能力應付經濟及財政可能受到的衝擊。

不怕賣地收入淢 應更堅持推動明日大嶼

穆迪指出,一旦樓市下滑將損害本港的主要收入,因賣地收入會減少,但因香港政府坐擁巨額儲備,而負債又低,所以仍有能力承受樓市下跌的衝擊,假設樓價跌幅接近亞洲金融風暴所見,估計港府收入減幅約為本港GDP的4.4%或財政儲備的10%。筆者覺得,如政府財力不怕樓巿下跌對財政收入構成太大打擊,應更堅持推動如明日大嶼的填海,以大規模增加土地供應,並同時產生壓抑樓價的作用。

[陸振球 樓市解碼]

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