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最佳環球地產股票基金舵手高博深:緊跟科技潮流 買地產股新贏家

【明報專訊】今年初曾測中全球地產股升浪、旗下基金今年首4個月表現稱冠同業的駿利亨德森全球地產股票聯席主管高博深(Tim Gibson)表示,環球科技發展一日千里,改變人類的生活和工作模式,例如隨着電子商貿興起,搶佔零售實體店市場份額,商場需求大跌,但另一方面,電子商貿引發的配套服務需求大增,故此物流企業成為贏家,他的結論是:「科技發展影響所有行業,地產股亦不例外,有贏家亦有輸家,一定要精挑細選。」

高博深在《Money Monday》第184期(1月28日出版)的封面故事指出,美國經濟增長今年已有放緩迹象,故此年內很可能不會再加息,甚至有機會減息,利好全球地產股;而本港地產股近年積極發展投資物業,由此帶來穩定租金收入,減少對發展物業利潤的依賴,盈利穩定性提高,可望收窄與國際同業估值差距,同樣值得看好。結果今年首4個月新世界(0017)、恒地(0012)及新地(0016)股價分別上升25.2%、23.9%及21.3%,在50隻藍籌表現中分別排行第10、11及15位。

根據晨星亞洲數據,由高博深管理的「亨德森遠見環球地產股票基金」今年首4個月回報達17.36%,在所統計的72隻環球房地產股票基金中名列第一。該基金今年表現理想,除了因為持有領展(0823)及新地外,亦把握到科技發展為地產行業帶來的新興投資機會,首三大持股分別是美國南加州房地產物流服務供應商Prologis、向美國藥廠提供寫字樓及實驗室租賃服務的Alexandria Real Estate Equities,以及在澳紐歐亞四大區提供物流服務的嘉民集團(Goodman Group),該3隻股份今年以來股價升幅介乎23.6%至30.6%,更勝本港地產股。

電子商貿興起 帶旺物流中心

高博深表示,科技發展為不同行業帶來改變,例如傳統零售業便受到電子商貿的嚴重打擊,「內地電子商貿佔零售銷售的比例高達20%,在全球屬最高,這無疑減少商場及商舖的需求」,但他強調,有些地產項目卻成為電子商貿興起的贏家,「以寫字樓為例,假如找到亞馬遜及阿里巴巴作為租戶,由於它們需要更多空間拓展業務,租賃需求可出現爆發性增長」。

高博深續稱,消費者需要一件產品,若他不到商場購買,以互聯網落單,電子商貿企業收到訂單後,仍需安排快遞員將產品由倉庫送到消費者家中,故此倉庫或物流中心的需求仍然存在,並且要求更高,提供有關服務的地產公司業務仍可保持增長。在美國,去年物流公司有多項併購,正正反映該板塊奇貨可居。

深國嘉里物流受惠 今年股價俏

根據「亨德森遠見環球地產股票基金」3月基金報告,該基金的十大持股中,本港上市公司只有領展及新地,按監管要求不會披露十大持股以外有否持有本港上市的物流股(見表)。不過,據記者統計,受惠於高博深上述趨勢的個別港股,例如內地提供物流基建及配套服務的深圳國際(0152)及亞洲物流服務供應商嘉里物流(0636),今年以來股價分別上升12.2%及20.3%,表現同樣不錯。

全球最大共享辦公室營運商WeWork已提交上市申請,有望成今年美股第二大IPO。高博深分析,隨着科技發展通訊更加便利,部分員工可以留在家中工作,企業需要租用的寫字樓面積減少,故此,像WeWork這類共享辦公室營運商便應運而生。

WeWork成紐約寫字樓最大租戶

「簡單來說,它們是以批發價向業主租用寫字樓,裝修為數十個共用工作空間、提供附加價值後,再以零售價分租予多家企業,從而賺取利潤。」高博深續稱,由於該商業模式可擴展性強(scalable),WeWork近月已取代美國某家銀行,成為紐約曼克頓寫字樓的最大租戶。

嬰兒潮退休人口 投資美國住家社區

另外,「亨德森遠見環球地產股票基金」的十大持股亦包括專門在美國加州發展工業物業的Rexford Industrial Realty。高博深相信,以早期退休為重點的工廠製造住家社區(manufactured housing communities)是嬰兒潮人口趨勢中最明顯的贏家——他們正滿足目前家庭的需求,而不是滿足10年後的需求。

這些社區為相對年輕、獨立和愛好玩樂的近期退休人員住家,平均入門年齡約為60 歲,且平均租期超過10年。嬰兒潮世代的年齡範圍從55到73歲,且至2030年每天有10,000名美國人屆滿65歲,這種房地產類型的獨特定位受益於龐大且不斷成長的需求。重要的是,預期工廠製造住家社區幾乎沒有任何明顯新的開發,為這類資產擁有者創造了極為有利的環境。

明報記者 葉創成

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