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摩笛奏起 唱好長實最牛見101元 預料續售非核心資產 增經常收入比例

【明報專訊】本港樓價卻愈升愈有,摩根士丹利加入唱好本港樓市及一眾地產股,雖然大摩對長實(1113)的評級為「與大市同步」,目標價為69元,但提到若長實出售非核心資產,釋放資產淨值,兩年後長實或可挑戰101元。長實昨跌0.16%,收報63.7元。

明報記者 李哲毅

大摩認為,未來兩至三年長實若提升經常收入佔比至75%,屆時明顯帶動長實上漲,但短期內長實股價仍備受限制。該行解釋,長實短時間內不太可能重估資產價值,另外投資者不熟識長實分散於全球各地的資產價值,會導致股價有較高折讓。

賣樓後資金轉投基建 將帶動股價

其次是長實派息率低及不協調的回購策略,加上集團在本地住宅市場曝光率低,預計長實今年只推出兩個住宅項目,涉約991個單位,佔整體市場約4%。目前長實市帳率約0.7倍,每股資產淨值折讓三成。

大摩認為,長實或能在牛市衝上101元,並指長實穩定消耗土地儲備,並大舉將所得現金投資於回報率(即是EBITDA除以投資資本)至少為7%的基建資產,隨着經常收入佔比增長,預計市盈率將由目前的12倍上升至2022年的15倍,帶動股價上揚。另一情况是,長實以較低的資本化率,出售所有非核心投資資產及住宅開發項目,即使維持三成的資產淨值折讓,仍可帶動股價上試101元。

現市盈率10倍 每股資產淨值折讓三成

雖然長實評級只為「與大市同步」,但大摩預期,長實股價中長期仍然向上,考慮到長實經常收入佔比由2015年的34%,上升至2018年的58%,當中基建資產由2015年的零收入貢獻,到2018年一躍至40億元,預計今年相關收入將達50億元,假設長實每年投資220億元到回報率達7%的新基建資產,2020年其經常性收入會增至80億元。

大摩又稱,目前長實市盈率約10倍,每股資產淨值折讓三成,低於長江基建(1038)及其他香港地產股。隨着經常收入貢獻提升,估計更能準確釋放長實的資產價值。

料每股股息增一成至2.09元

大摩估計,今年本港住宅市場強勁,長實每股盈利可按年增長18%,住宅開發物業收入逾500億元,按年升55%,物業開發的稅前利潤率由去年下半年的35%提高至今年的43%,預料每股股息按年增長一成至2.09元。大摩又估計,雖然早前收購天然氣管道經營商APA Group觸礁,但長實擁有足夠資源,再作收購交易,目標包括基建、飛機租賃及投資物業。

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