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紐約曼哈頓樓市交投連跌6季 新「辣稅」勢雪上加霜

【明報專訊】樓價等因素影響,新加坡、澳洲的悉尼及墨爾本、加拿大的溫哥華等地樓市降溫。隨着美國紐約州議會上調大廈稅及物業轉讓稅,預料紐約市豪宅區曼哈頓的樓價可能持續受壓。紐約房地產經紀商Douglas Elliman及地產估價行Miller Samuel發表的最新報告顯示,曼哈頓首季只有2121宗住宅交易,按年跌2.7%,已連跌六季,是30年來最漫長的交易下坡周期,也是2009年以來銷情最疲弱的首季。

資料來源:《華爾街日報》、彭博社、《金融時報》、CNBC

早前盛傳紐約州議會將在紐約市徵收臨時居住豪宅稅(Pied-à-terre tax),參考溫哥華的空置房屋稅,計劃向價值500萬美元以上、用於投資或暫住的房屋按年徵稅,令投資者腳步。業界人士認為,向豪宅開刀不利於高端市場,而這疲弱的趨勢也將傳導至中端乃至整個市場。不過紐約州議會剛通過的預算案,未有開徵傳聞中的豪宅稅,改為調整了向買家徵收的大廈稅(Mansion Tax),大量住宅交易將受到影響。

調整大廈稅 加重交易成本

這大廈稅可追溯至1989年,過去30年的紐約市住宅物業買家,都要為售價100萬美元以上的物業,繳付一次式的1%附加稅。根據最新修訂的大廈稅,價格在100萬美元以上、200萬美元以下的物業,維持1%的稅率。200萬美元以上的物業,引入了7個稅階。其中2500萬美元以上的豪宅,稅率達3.9%(見表)。除此之外,向賣家徵收的州政府物業轉讓稅也有所上調。對於200萬美元以上的商業物業,以及300萬美元以上的居民住宅,轉讓稅由以往的0.4%上調至0.625%。在4月1日後進行的物業交易,將於7月起繳納新稅。

令更多人選擇到佛羅里達置業

《華爾街日報》根據紐約市去年的物業成交數據推算,加稅後將為紐約州政府每年帶來4.26億美元的額外稅收,當中1.59億美元來自商業物業的賣家,2.67億美元來自住宅物業的買家和賣家。這意味近40%的新稅,將由商業物業賣家支付,其餘由200萬美元以上的物業買家承擔。曼哈頓超過四分之一的住宅交易將受加稅影響。

紐約房屋產經紀商Corcoran向《金融時報》稱,加稅會影響市道,令更多人選擇去以佛羅里達州等稅率較低的地方置業。除此以外,缺乏外國買家及樓盤供應過剩等因素,也影響到曼哈頓的樓市。

新盤樓價逆市升近九成

地產估價行Miller Samuel表示,較低的抵押貸款利率,以至賣家上季平均給予的6.9%折扣,也不足以吸引猶豫不決的買家在曼哈頓入市。市場仍有大量樓盤,且交易淡靜,預示樓價可能走低。

首季末,曼哈頓市場有6673個住宅單位放盤,按年增加8.9%。若要賣掉這些單位料需9.4個月。上季曼哈頓的住宅單位價格中位數為108萬美元,按年跌0.2%。三房單位的價格中位數跌幅最大,按年跌21%至278萬美元。

有別於中位數,曼哈頓的新盤平均價格,卻在首季逆勢按年上升89.4%,達到760萬美元,掩蓋了交投淡靜的市况。這金額顯然存在水分,由於對冲基金巨頭Citadel創辦人Ken Griffin今年1月斥2.38億美元購入一個可俯覽曼哈頓中央公園景致的超級豪宅單位,令首季新盤平均價格急升。

明報記者 黃展翹

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