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陸振球:引渡條例不利港樓市?

【明報專訊】近日香港最熱議的話題之一,自然是政府力推修改「引渡條例」,筆者的一班投資界朋友曾就此作過討論,當中有意見指若修例一旦成事,一些由內地移居香港的有錢佬或曾在內地做生意的香港人,會擔心有機會因「往事」被引渡回中國內地,或可能移居其他地方如新加坡,因為星洲和中國內地沒有引渡協議,更可能因此觸發他們將存放在香港的資產,包括賣掉地產項目,不利香港樓巿。

當然,上述推論只是朋友的猜想,不過事實上每年確也有不少人移民新加坡,有只取得永久居民資格,也有正式成為公民,而在2008年移民至新加坡的人數曾高逾10萬人,及至較近期數據如2017年也有5.5萬多人(圖1),相比香港去年6.27萬人移入,其實沒相差多少,以佔整體人口(香港739萬、新加坡561萬)比例計,新加坡移民人口比例便比香港還要高!

星移民人口比例高 樓價卻低於港

香港政府自公布「明日大嶼」填海計劃以增加起樓土地供應後,坊間或政客其中一個反對意見是香港每日有150個由內地移居香港的單程證名額,說就算增加多少地皮也只會益了內地人,住宅供應仍一定不足,並不會壓低樓價。不過,上述的數字表明,新加坡接納新移民佔人口的比例較香港還高,但樓價卻明顯低於香港,究其原因,乃是新加坡多年來不斷透過填海造地,令國土面積足足多了四分之一,但香港自1997年後填海大減,至近年填海幾乎等同犯天條,政客只將片面事件誤導巿民,阻撓填海造地,另一方面卻投訴香港樓價高企,當然,樓價高也有一個「好處」,就是積聚社會怨氣以轉化為政治本錢也。

除了引渡條例外,近期另一個多人談討的焦點乃是發展商賣樓,今年首季竟有多達近1500伙(等同27%)是透過招標售出,藉此避過去年中「娥六招」出台後每次賣樓至少要推20%的單位限制,以及可以不用提供價單,成交後又不用說明提供了多少回贈及優惠等,造成成交價偏高,並漸漸連二手樓樓價也被拉起。未知是否發展商收到風政府可能對此極為不滿,可能再推新辣招,地建會自行開會後說以後非豪宅新盤至少首20%會公開發售而非進行招標,大家認為政府和社會會否收貨?

發展商「破招」有效 一手推盤量大減

如留意統計,可能發覺去年上半年發展商「唧牙膏」式賣樓,新盤按月推盤量慘不忍睹,及至下半年因「娥六招」推出一手樓推盤大增,未幾樓價指數開始下調,但今年首季招標賣樓盛行後,一手開盤量按季急挫接近一半(圖2),近期樓價明顯回升,似乎發展商「破招」有效,但巿場傳言這又會逼政府再出手.......

《明報》周一舉辦了「香港再定位」高峰論壇,特首林鄭月娥在開幕致辭提到大灣區發展猶如結合了矽谷和東方華爾街的長處,香港一直以來擔當國際金融中心的角色,可說機會處處,加上政府在創科基建及教育推出配合政策,希望香港可告別「High-tech揩嘢」的年代。

其實,窒礙香港的高科技發展,其中一個重要原因是樓價和租金高企,過往在香港從事地產往往發過豬頭,但在香港,政府雖也曾發展工業邨、數碼港和科學園,但能提供的規模有限,比方說,如大家有機會參觀深圳的華為總部,可能整個香港的科學園也不及其規模,又如何可吸引大型科技機構來港落戶生根。

工業物業回報率勝寫字樓商舖

另外,香港住宅樓價和租金高企,不說工作的地點,要為海外或內地的高級科技專才提供住宿地方也極不容易,隨時招聘一名博士級的人才,來到香港只能讓其居住在劏房式單位,能不令人慚愧嗎?

所以,明日大嶼如能落實和加快推出,除了可紓緩樓價和租金的上升壓力,令香港人可住好啲,其實也間接有利如林鄭冀望香港可告別「High-tech揩嘢」的年代。

香港過往一直有經濟四大支柱的說法,所謂四大支柱,包括:(一)貿易及物流業(trading and logistics)、(二) 金融服務業(financial services)、(三) 專業及工商業支援服務業(professional and producer services),以及( 四) 旅遊業(tourism),其實除着電子商貿的興起,物流業變得更專業化,林鄭說大灣區的融合,也少不了物流的份兒,投資者究竟可如何參與?

其實,物流物業可說是工業物業的其中一個類別,能提供的租金回報較寫字樓和商舖的為高(圖3),而香港現時的物流物業租金回報率只有約3.4厘的較低水平,但如上海的同類物業租金回報卻高達5.3厘(圖4),朋友房託專家楊書健便正籌組相關的物流物業基金,一旦成事應值得香港的投資者留意。

[陸振球 樓市解碼]

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