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五大損失個案 魔鬼在細節

【明報專訊】地產代理監管局投訴及行動部主管陳汝儆(小圖)分享5宗港人購買海外物業蒙受損失後向當局投訴的個案,值得擬買海外樓的讀者參考;尤其是本港買家一般在展銷會獲安排律師簽訂海外物業買賣合約,時間比較倉卒,其實不應心急簽約,應熟讀合約條文,因為「魔鬼往往是在細節中」。

◆個案一

回贈租金回購承諾 悉數不兌現

陳汝儆指出,該局每隔一段時間均會收到關於一些「筍盤」條款最終未能兌現的投訴。他舉例,某4年遠期海外樓花盤,每個單位售價百多萬港元,聲稱在樓盤建築期4年內向買家每年回贈5%樓價,樓盤落成後每年提供8%租金回報保證,其後10年業主若希望賣樓,發展商保證以買入價150%回購。他續說,根據上述條款,連同樓盤落成前4年共20%回贈,加上業主在樓盤落成後持貨14年取得等同樓價112%租金回報,跟着再要求發展商以150%樓價回購,理論上18年投資期內可取得相等於樓價282%的收入,回報十分可觀。

到底上述看來「完全無得輸」的海外樓盤有何問題呢?陳汝儆回應說,問題在於其發展商是一間空殼公司,當樓盤的單位售罄後,股東便結束該空殼公司,後者向所有買家的承諾即使違約,買家亦根本無從追討。因此,陳汝儆提醒準買家,若市場上出現「筍到不合理」的海外樓盤,便要特別留意提供有關回報保證者是否可靠。

◆個案二

建築期停工 續供款與否兩難

陳汝儆指出,他曾經手某一投訴個案,本港地產代理已算盡責,在消費者購買海外樓花盤後,每隔一段時間便向客戶繳交進度報告,讓客戶掌握樓盤建築進度,但該樓盤仍在建築期途中突然停工,結果該買家須面對兩難局面,到底是停止供款放棄業權,抑或是繼續供款買希望等物業復工?

由於購買海外物業有較大爛尾風險,個別發展商為了提高本港買家信心,會提出分期付款的方案,即每隔一段時間才繳付一部分樓價款項,陳汝儆分析,雖然此舉已對消費者較有保障,但買家須留意「每隔一段時間付款」與「按物業建築期付款」屬不同概念,後者按住宅已完成興建的層數計算,更有保障。

◆個案三

買家取消交易 失數萬留位費

個別海外樓盤的銷售模式是要求買家繳付「留位費」,一段時間後發展商才通知買家是否有樓可買。陳汝儆透露,他曾經收到投訴,買家繳付5000美元的留位費後,獲分配心儀單位,跟着簽訂買賣合約,並且支付訂金,按有關法例設有5日冷靜期,可在5日內取消交易。

該買家在買入海外樓盤當晚與太太研究後,翌日決定與發展商取消交易,雖然可取回訂金,但5000美元留位費卻被沒收,陳汝儆指出,問題的關鍵是買家簽訂合約時沒有留意細節,「留位費的安排白紙黑字寫明在合約上,如果買家沒有就此討價還價便簽約,日後即使取消交易,留位費也追討無門。」

◆個案四

第三方託管資金 有名無實

消費者購買海外樓花盤時,可採用「第三方託管」,例如將樓價20%託管於律師行,而非繳付予發展商,此舉理論上可減低樓盤爛尾風險。但陳汝儆指出,個別第三方託管的安排,純粹條文形式,資金託管於律師行後,律師行可隨時轉交予發展商,對買方完全沒有保障,故他建議買家須細讀有關合約條文。

◆個案五

無法承做按揭 被迫撻訂

地監局收到不少投訴個案,是購買海外物業後無法承做按揭,最終被迫撻訂遭發展商沒收訂金。陳汝儆分析,銀行是否願意批出按揭,不止考慮物業質素,也著重供款者的還款能力,「如果你購買海外物業,本身卻在香港搵錢,當地銀行只熟識物業不認識你,難免對批出按揭有所猶豫;本港銀行了解你的還款能力,卻不清楚你所購買的海外物業,同樣難以批出按揭,這便是你所面對的困難情况」。

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