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謝偉銓 銓之講場

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謝偉銓﹕放寬按揭 協助置業

【明報專訊】過去10年間,政府先後8度推出逆周期措施,內容不乏收緊按揭成數、下調供款與入息比率上限、加強壓力測試等,雖然金管局多番強調,措施是為維持銀行體系穩定、降低樓按風險,但不少人將之解讀成為樓市降溫的招數。結果期內樓價未有下調,更漲升逾倍,同時為市場帶來一連串副作用。

參考現行的措施,若然是首置客,在購買1000萬元以下物業時,按揭成數最高為六成,1000萬元或以上則可做五成。而透過按揭保險計劃承做按揭,600萬元以下物業可達八成,450萬元以下更可做九成,但此價格的盤源已買少見少。換言之,假設購買一個600萬元的單位,須支付的首期金額為120萬元,試問本港一個大學生以去年平均起薪點1.5萬元計,要儲蓄多久才能儲到首期呢?

按揭收緊 市民「焗買」一手樓

除了首期門檻提高,尚有不少使費包括印花稅稅項等,均令二手樓的吸引力進一步減少,買賣數量大減,參考土地註冊處的數據,自政府多輪出招後,二手物業交投持續萎縮及在低位徘徊,如2016至2019年每年二手成交量總計維持約3.7萬至4.2萬餘宗,相比2006至2019年每年均有6.8萬至10.3萬宗大幅減少。

另一邊廂,發展商「變陣」推出一系列高成數按揭、二按及彈性付款方法,吸去原屬二手市場的需求,首期不足的上車客亦只有投向新盤市場,久而久之,一手樓價逐步主導市場走向、單位供應量以至價格,同時亦引申出「納米盤」等奇怪現象。

筆者明白,政府在供應未及到位前,不欲輕易調整或放寬措施,是怕發出錯誤信息、刺激市場反彈,然而,除非經濟逆轉、或如SARS般的重大事件發生,否則市場的需求不見得會因為政府及金管局「出招」而減少。事實亦反映,每次出招樓價只會短暫回落或橫行,然後很快再度回升。

扭轉二手樓乾升局面

不論樓價升或跌,筆者認為政府有需要照顧需求,放寬按揭,一來降低置業門檻,讓資金相對不充裕的準買家可以不用「焗買」一手樓,有更多不同的盤源選擇;二來扭轉二手樓持續呈現「價高量少」的「乾升」局面,稍為回復流通狀態;三來不讓發展商專美,減低一手樓對市場的主導性。

舉例如屬首置、換樓自用者,購買1000萬元以下物業時,按揭成數可否由60%上調至75%或更高。此外,面對「上車盤」的定義已由過去三、四百萬元升至五、六百萬元,是否可考慮上調九成按保計劃的樓價門檻至600萬元,既合時宜亦貼近社會的實際狀况。

建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員

[謝偉銓 銓之講場]

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