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蔡金強﹕2019年內房五大猜想

【明報專訊】小金人不是經濟學家,老實說,也不信有經濟學家能準確預測宏觀經濟,這並不是經濟學家們的學識不夠,而是宏觀政治經濟本就是變幻莫測。中國宏觀就更是無法預測,因為你面對的是共產黨和一大群民智未開的人,認識小金人的人毫無疑問都不會懷疑小金人對國家的感情,可當你發現「姓資姓社」到現在還是內地熱門討論題目,當你發現中國人對社會問題的麻木不仁,你不得不承認「民智未開」。這種情况下,小金人往往更相信自己的宏觀直覺和對人性的判斷,而不是經濟理論。

對2019年中國經濟宏觀,小金人有幾個看法:

(1)貨幣:從去槓桿到穩槓桿:釋放流動性如減RRR是不得不做的,肯定要放水,你覺得政府還有其他招?

(2)減稅輕賦為重點:在過去10年,我們的政策以刺激為主,尤其是大水漫灌。現在除中央政府外,地方政府,企業和居民的負債率都加無可加。現在只能是中央政府加槓桿,企業減稅賦,減稅可能超預期;

(3)內需、內需、內需:2018後各國開始關起門來做人,反全球化的逆流下各國不得不依賴自身的內需市場,中國更是;

(4)通縮風險不可忽視:2018年大部分時間大家都在擔心高油價下的高通脹和可能的滯脹風險,可最後油價崩了,還是雪崩,2018的全年CPI預計約在2.0%,高於2017年的1.6%,事實上低過預期。2018年PPI約在3.3%,低於2017年的6.3%,2019的PPI更有轉負。而且中國的M2增速也降至8%,社會融資總量餘額降至9.9%。2019年的各項物價指標大概率繼續下滑,現在不少東西價格已經有所下降,車更是明顯。這種情况下,祈禱房價下跌的朋友們,如果真跌,你應該知道它的傳導性,對經濟最負面的通縮將成為現實。這種情况下,政府降房價任務將變維穩或者微增房價。

地產是中國經濟貨幣財富之「錨」

回到地產,為何中國樓市歷久不衰,無論你多看不慣它,因為它恰恰就是中國經濟中最穩定的一環,因為它跟政府的利益幾乎完全脗合,而且非常符合中國經濟的「債務」特質,「一紙文書」殺得了其他行業,對「地產樓市」那可不頂事,因為這是中國經濟,貨幣,財富的「錨」,它對黨國意義超出漢代的「鹽鐵專賣」三個檔次。別詛咒它,它垮之日,就是中國經濟消逝10至20年的開始,當然,最後,可能也是中國經濟的重生。對中國樓市來說,最最理想的結果,就是以時間換空間,如果樓價能穩定5至7年(2017、2018年算穩住了),慢慢把供應體系優化成公(三分之一)私(三分之一)雙規供應體系,再改革建設用地供應體系,壓低地價(天曉得政府肯不肯),這應該是我們誠心祈禱的!

對於樓市需求,無數人百思不得其解,明明身邊朋友每人都有幾套,明明一個人供養八個老人,為何還買房?首先,老人是需要住的,壽命也很長;第二,你確定真的大部分人有很多房子嗎?如果每人真的在大城市有幾套房,誰還焦慮?誰不想安得廣夏千萬間,可還是得尊重事實,野草般堅韌的背後自有它的理由!2018年上市公司們的生活沒想像中差,在一些媒體和財金專家口中,不少上市地產公司已經意識流下破了產,可實情是連佳兆業(1638)和國瑞,到現在竟然還生存着,誰跪下了?能通知我一聲嗎?上市地產公司2018年的銷售金額同比漲了30%,雖不如2017的45%,0%也沒幾個其他行業有吧!就算股價也還行!恒大(3333)、碧桂園(2007)、融創(1918)股價跌了20%至40%,可它們2017年漲了3至4倍!華潤置地(1109)股價2018年漲了接近40%,藍籌第一!其他中海外(0688)、龍湖(0960)、世茂(0813)、金茂(0817)、新城、龍光(3380),奧園(3883)全是正回報!論慘?地產股不敢逞強。

銷售降速 盈利增長下滑

對於2019年,小金人有幾個看法:

(1)2019年上市公司的銷售金額增長同比可能降速為15%(全國下跌12%),slow-down不是新聞,可2019年的亂世,這也不羞恥!2018年恒大、碧桂園、萬科(2202)的銷售增幅已經大幅下降,2019年將進一步增幅下降,我估計前十的恒大、碧桂園、萬科、保利、綠地的2019年銷售增幅將降為10%至15%,2019年難得的是一批二梯隊勇士還能保持25%至30%的增速,如新城、旭輝(0884)、龍光、合景(1813)、富力(2777)、世茂。融創、華潤和龍湖在15%至20%應該有機會。恒大和萬科愛上了10%,碧桂園將進入休整年。反觀全國銷售金額下跌應該是必然,價格跌不了多少,面積跌個9%至10%有機會。二線城市有機會,三四線調整,一線不甚了了!

(2)最大風險是盈利增長率的下滑,2018/2019年上市公司盈利增速降為25%/15%(市場預測:35%/26%),地產公司在2018年四季度的新增銷售蘊含淨利潤率大幅下滑(2016至2017年:13至15%,18年1季至3季:10至11%),可能只有5%,也就是全年攤下來可能只有8%,這吃掉不少top line的增長,如果2019年銷售價格有壓力,對於地價把握不好的地產商盈利下滑將極明顯!上市公司現金流保命倒不難!不過回過頭來就算上市公司2018/19年盈利增速降為25%至15%,也是一個驕傲!其他行業有這個數出來亮個相!前五十以外的地產公司要珍惜這次套現走人的機會!

物業服務雞肋變香餑餑

(3)政策方面,流動性先鬆,第二季度後各個城市微調,總體政策方向還是向好的,多少的問題而已,企業融資會比較明顯!老實說,愛放不放,真矯情!

(4)除了銷售、盈利、分紅、淨負債率這四大基本數據,平台價值對發展商的估值開始有較大貢獻。以房地產為平台,多元化,孵化各種東西,各種資源嫁接,慢慢轉型為一個綜合競爭力,反應在拿地上,融資上,而且持續創造高估值的新業務,公司整體 PE會相應提高慢慢拿開跟純粹快周轉,薄利多銷公司的估值!華潤置地、龍湖、新城、金茂特別明顯!

(5)「雞肋」的物業服務,變成香餑餑,對於房地產行業來說,2018年無疑是艱難的一年。隨着存量時代和消費升級的到來,曾經被認為是「雞肋」的物業服務,卻走到了風口之上。大量物業服務企業搭乘資本市場的快車,從幕後走到台前,如碧桂園服務(6098)、新城悅(1755)、永生、佳兆業服務(2168)……隨着中國的經濟「圈層化」愈來愈明顯,大地產商,尤其是優質地產商他們已經成功擁有數量龐大的「優質圈層客戶」,這是有極大價值的。再加上中國一二線城市優質社區是5G和物聯網普及落地的最佳端口的憧憬,物業管理不再是簡單的工作,而是一個「空間服務」的概念!更何况他們還有正現金流和不錯的盈利能力。

今年看好新城富力龍光

內房股2019年整體難言大行情,畢竟2019年大市也是堪憂,可也不會差,關鍵是投資者對內房的預期太低了,太悲觀了,事實上大家低估了地產龍頭的抗擊打能力,也高估了政府的決心,這根本就是政府自己的生意,你打擊誰?投資內房就是要有平常心,別跟政策,就是選好每年的熱門種類,前頭部隊低吸,坐穩,等待雄起,加倉,等待大家信心滿滿,走人!你跟政策,你會生不如死。內房板塊最好表現者,2017年是恒大、融創、碧桂園這三個「顛覆者」,去年是華潤置地、龍湖、世茂這三個「均衡標兵」,今年小金人選新城、富力及龍光這三個二梯隊雄兵!

奧陸資本總裁兼投資總監

[蔡金強 奧陸之聲]

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