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環亞拍賣曾傑俊:銀主盤料僅03年5% 難推冧樓價

【明報專訊】樓巿轉跌,巿場最擔心是引發收樓潮及銀主盤湧現。不過,環亞物業拍賣董事總經理及拍賣師曾傑俊透露,在1997年至2003年本港樓價大跌七成期間,該行經手的銀主盤存量最高達6000伙;作為比較,即使近月樓市轉吹淡風,惟銀主盤存量亦維持在約100伙的過去數年的低位,今年中料略為回升至不足200伙,亦只有當年的5%,不足以顯著推低樓價。他相信,在本港銀行體系穩健及就業情况理想的前提下,預料樓價從高位下跌幅度最多僅兩成,不會重現10多年前的崩盤場面。

假如業主未能準時向銀行或財務公司償還貸款,這些債主有權在一個月後將作為抵押品的物業拿去拍賣還債,曾傑俊以一個市值1000萬元跌至850萬元,業主先後向銀行及兩間財務公司分別借入一按500萬元、二按200萬及三按100萬元的例子解釋:「目前該住宅市價跌至850萬元,但問題是物業市場流動性低,即使以800萬元放售亦未必可以短期獲買家承接。假如借二按的財務公司向業主收樓後急於求售,售價僅750萬元,賣樓所得便只足夠償還銀行(500萬元)及二按(200萬元)貸款,不足以償還全部三按(100萬元)貸款;為了避免此一情况,借出三按的財務公司往往會先發制人,率先向業主收樓,盡量以800萬元或以上放售,避免本身錄得壞帳損失。」

法律程序需半年 復活節後才顯著增

曾傑俊指出,借出三按的財務公司若希望業主賣樓套現還債,可以有兩個方法,第一個方法是經過長達半年的法律程序向業主收樓,再把該淪為「財仔銀主盤」的物業拿到代理行或拍賣場放售;第二個方法是與業主友好協商,令業主主動經代理或拍賣行放售物業,短期內沽出物業還債。他續說,即使本港樓市於去年第四季轉吹淡風,惟考慮到上述約半年的法律程序,估計銀主盤存量在今年復活節假期後才會顯著增加,由目前約100伙,增加到150至200伙,惟料不會突破200伙。

1998年銀主盤湧現 推低樓價三成

作為比較,本港樓價於1997年第四季開始見頂回落,跌至2003年第二季SARS始見底,累積跌幅達七成,銀主盤在SARS期間曾高達6000伙。

農曆新年後未必現小陽春

曾傑俊分析,目前與當年最大的不同是,銀行普遍奉行嚴謹的按揭貸款政策,貸款成數低於七成,即使樓價回落一成半,銀行也不急於向業主收樓放售,「因為即使由借二按或三按的財務公司收樓,售樓所得也要先還錢予銀行,也就是說,即使樓價下跌三成,銀行也不會因為不能收回貸款而輸錢」;但在1997年樓市高峰期,銀行按揭貸款寬鬆,按揭成數可高達九成,當時樓價從高位回落一成後,有關物業便淪為負資產,銀行亦急於收樓拍賣求售減少損失,拍賣價往往較市價低,結果亦加快樓市跌勢(編按:中原城市指數由1998年1月80.71點大跌30.8%至同年12月55.86點,年度跌幅屬有紀錄以來最大)。

曾傑俊認為,按目前的形勢來說,雖然不會像當年一樣有大量銀主盤湧現推冧樓價,但他相信是次樓市調整期很可能延續至今年首季,在下月農曆新年後亦未必會出現小陽春,「雖然農曆新年後一般會有小陽春,但今年我對此並不樂觀,因為觀塘某新盤上月以低市價兩成低開後已經吸走逾千個購買力,今年估計仍有很多新盤應市,假如我現時想買私樓,也會等一等,看看其他新盤會否像觀塘新盤一樣劈價求售」。

料樓價高位回落兩成便見底

另外,特首林鄭月娥已調整房屋政策,未來綠置居、居屋及首置上車盤等資助房屋的數量將增加,此舉可照顧中低階層的置業需要,但某程度上也削弱私樓的購買力」。

雖然曾傑俊對短期樓市前景有保留,但他強調,本港經濟仍然理想,尤其是失業率處於2.8%的20年低位,而且息口低企,「不少香港人有能力供樓」,他相信樓價從高位回落兩成便見底,不會像1997年第四季至2003年第二季般大跌七成,「目前申請居屋兩人或以上家庭的入息上限是5.7萬元,但本港不少家庭亦的確月入5萬至6萬元,假如市區新盤兩房單位售價由1000萬元跌至800萬元,這些家庭向發展商借二按後按揭成數可達八成,即按揭貸款金額達640萬元,以30年按揭年期及2厘多的按揭利率計,每月還款額僅2萬多元,佔家庭收入約五成,屬可以負擔的水平」。

港府調低私樓供應 如變招保護樓價

他續說,私樓新盤對比政府資助房屋位置較佳,而且設有會所,對於中高收入家庭來說屬有吸引力,而且內地資金購買港樓亦屬長期趨勢,料樓價在低位有支持。

另外,運房局上月底發表《長遠房屋策略》2018周年進度報告,制定下一個10年期(2019/20至2028/29財年)房屋供應目標,將公私營房屋供應比例由六比四調整為七比三;換言之未來10年本港私樓供應將減少至每年平均1.4萬個以下,有評論指港府減私樓供應變相托市,曾傑俊謂此舉屬無可厚非,「我覺得這也是可行的策略,目標是保護私樓樓價不會大跌,同時以資助房屋幫助部分人上車,若持之以恒供應到位,的確可以解決樓市部分問題」。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

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