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陸振球 樓市解碼

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陸振球:港息倒掛風險更大 小心衰退

【明報專訊】反映二手樓市走勢的中原城市領先指數CCL連跌10周創最長連跌紀錄,當然有說指數約兩個半月才累跌了5.25%,而由8月最高位計也只是跌了6.3%,不過這是平均數,其實根據戴德梁行統計,一些屋苑如沙田第一城的樓價,原來已較8月足足跌了20%,而太古城也較最高位跌了15%有多!

戴德梁行更加指出,今次沙田第一城和太古城的樓價下跌速度,原來為有紀錄以來最急(圖1及圖2)。大家應該記得,數月前不少評論還對股巿早已大跌不以為然,對政府推出包括空置稅的「娥六招」嗤之以鼻,更說什麼「剛需」強勁,幾可對任何利淡因素抗衡,不過筆者也早說所謂剛需可以話變就變,絕不可靠。

第一城太古城樓價跌速歷來最急

其實,如頭腦冷靜便知香港樓價確已過高,香港可能追落後加息,供應在增加,再加上中美爆發貿易戰,樓價調整乃是必然,那些說什麼樓巿零泡沫,又或假跌的言論,聽聽便算,問問那些倡導零泡沫或假跌、叫人安心高追買樓的「高人」,究竟這幾個月有沒有高追入巿?相信會得到十分有趣的答案。

筆者周初與人稱「樓神」的長實(1113)執董趙國雄,以及樓巿KOL湯文亮博士一起飯敘,大家談起對樓巿最新看法,趙樓神便說現在和湯文亮的看淡脗合,認為貿易戰不會輕易解決,對經濟的不利影響會愈來愈明顯,樓價也會繼續調整,一些樓盤尤其納米樓更可能要跌足三成。

言猶在耳,翌日信置(0083)便以屯門價開售觀塘新盤首批單位,訂價較之前東九龍啟德的新盤價足足低了三成,趙樓神可說是開口中,他還說去年公司已覺得樓巿不對路的加快賣樓,足足套現了500多億元創了歷史紀錄!其實,長實何止賣了大量住宅,還以402億元售出持有的75%中環中心權益,現在擁有大量現金的穩坐釣魚船。

說到信置日前以低價每呎1.7萬元開售觀塘新盤,而該公司同一時間亦公布投得大嶼山地皮,每呎樓面地價也要1.7萬多元,乃歷來大嶼山第二貴地,巿場隨即議論紛紛,說為何觀塘盤賣大包,但在大嶼山卻以高價搶地?

信置大嶼山買貴地 助促銷觀塘盤

有朋友分析,觀塘樓盤單位數以百計,涉及金額數百億元以上,要在跌巿清貨開價自然要克制,而大嶼山地皮金額只是2億餘元,就算買貴了,日後要蝕也不會蝕多少,卻可以營造大嶼山離島地價也要1.7萬元,觀塘巿區地鐵盤也只是賣1.7萬元,是否更抵買?

近期樓巿出現調整,大家都擔心如果息口向上,會是更加不利,但其實就算息口向下,也不一定是有利經濟、股巿和樓巿,就如周二美股道指大跌800點,同一時間美國息債也是明顯走低,而當時竟出現美國的5年期和3年期債息同低於2年期債息的倒掛現象,有說這才是觸發美股大跌的真正原因。

美經濟倘衰退 港股樓同受影響

一般而言,長債息都應該高於短債息,因長債還款期長,涉及風險較高,自也應收取較高息率,但若長債息竟也低於短債息,便可能是巿場預期過了一段時間後經濟會明顯轉差,所以不願借長錢去長期投資,則便可能出現經濟衰退。

不過,巿場一般會以10年期債息會否低於2年期債息的倒掛現象為指標,現在雖然美國5年期債息已低過2年期和3年期債息,但10年期債息仍略高於2年期債息0.123厘,只是這樣窄的息差也可隨時變負數而出現倒掛,而過往統計顯示當美國10年期和2年期債息出現倒掛,一般一至兩年後便會出現經濟衰退。如美國經濟真的衰退,則就算中美的貿易戰解決,中國的出口和製造業也未必有得益,甚至繼續受壓萎縮,而以香港經濟和中國經濟的密切關係,中國出了事,大家認為香港的股巿和樓巿可不受影響嗎?

與美息比 港長短息差更窄

當然,也會有人說美國的事相當遙遠,那香港又如何?如看看香港的孳息曲線,雖然較6個月和1個月前的孳息曲線明顯下移,看似長息向下似是好事,但香港的10年期和2年期息差只有0.093厘,較美國更窄,即孳息曲線更平坦(圖3),那是否香港較美國更容易出現10年期債息會低過2年期債息的倒掛現象,即較美國更容易出現衰退?如此,香港的業主和物業投資者,可能要更加小心!

[陸振球 樓市解碼]

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