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泰實施租務新例 多盤業主受約束 曼谷樓價升幅續強勁 租金回報吸引

【明報專訊】泰國是港人熱門旅遊及海外置業地點,但今年樓市相關政策迎來不少變數,特別買樓收租的港人投資者需要留意。泰國政府今年5月正式實施新租賃法,保障租戶免受不平等租約條款所害,一改以往租客無權提前解約從而被沒收租金和按金,新例包括一旦租客有合理的理由和有最少30天通知,便有權在租約完結前解約,以及業主只可要求租客提前交一個月租金,按金亦不得超過一個月租金。新例自然為租客帶來更佳保障,但有地產商擔心會嚇怕打算買樓收租的投資者,業主亦擔心更難趕走租霸。

不少港人買泰國樓都為收租賺取回報,泰國實行新租賃法,便需要多加留意,但只有擁有最少5個租盤的業主才會受新例此限,其他業主則只是鼓勵遵守此例。

新租賃法包括如租戶有理由搬遷,在提前30天通知後,便有權提前中斷租約,意味他們不必等到新租戶來臨,而轉工和搬家為業主必須接受解除租約的數個原因之一。

訂金方面,現時業主只能提前要求租客交一個月租金,按金亦不得超過一個月租金的金額,而且要在7天內退還,與以往的30天時間大幅減少,業主亦不得扣留一般損耗的按金。業主收取的水電費,也不得超過政府所訂定價格。

另一轉變為稅項方面,泰國今年新的土地及房屋稅按照累進稅率計算應繳稅款,如果買家第一層樓價格低於5000萬泰銖(約1192萬港元)獲免稅,如樓價逾5000萬泰銖稅率為0.05%至0.1%,而第二層樓則按照稅率0.03%至0.3%徵稅。參考海外網站,本身在泰國出售或購買物業時,要繳交2%的過戶費,一般都是買賣雙方承擔,還有印花稅0.5%,並有償債基金(Sinking Funds)一次過付每平方米350泰銖,以及物業管理費每平方米10至50泰銖等費用,而個人所得稅和特種商業稅一般都是由賣家支付。一般業主在收樓後3至6個月,上述稅項到物業正式登記後才須繳交。

央行收緊按揭成數降風險

此外,近期泰國央行收緊買家按揭成數,以減低按揭和樓市風險。央行在上月時宣布由明年第二季起,對樓價逾1000萬泰銖(約238萬港元)上車客和購買第二個單位人士,把首期比例由10至15%,上調到兩成。代理世邦魏理仕相信,這個措施將能為樓市降溫和穩定市場,但會觸發骨牌效應,發展商將進一步轉向可自資購買的海外買家,而實質不少項目的海外買家比例正在提高,特別是中國買家,部分項目更達到法例所定上限的49%。

除稅項成本以外,租金回報自然是投資者買海外樓時最為關注的數字。根據亞洲房產網資料,泰國本身的平均租金回報約5厘,遠高於香港,而市內回報最高的並非中心區域,反而是偏北部的地區。曼谷中部泛指沙通路(Sathorn)、隆大街(Silom)和無線路(Wireless Road)等,租金回報普遍有4至5厘,區內不乏港人熟悉的大型商場,而這區租務需求和升值潛力都較吸引。

北部租金回報高於市中心

不過,在北部地區,例如帕鳳裕庭(Phahonyothin)、挽賜車站(Bang Sue)、乍都乍(Chatuchak)和廊曼等,租金回報可以更高,達到6至8厘,皆因這些區域的樓價普遍較低,而且往往被視為欠租務需求和樓價升值空間較小。

惟上述網站稱,隨廊曼國際機場(DMK)改建,鐵路網向北擴展,挽賜站等多個大型項目都正興建中,有望於未來數年內增加區內的租務需求和升值潛力。

多鐵路沿線新盤 拉升上季樓價

相比香港樓價近日呈現放緩,最近曼谷樓市升幅仍然強勁。代理高力國際報告顯示,第三季樓價按季急升了26.4%到每平方米13.7萬泰銖(約3.26萬港元),主要因為期內推出的新盤集中在地鐵擴展線附近有關。而在過去一至兩年間,曼谷新盤價格按年升幅平均都有15%至20%,該行又估計明年發展商專注推出每平方米7萬至15萬泰銖的項目。

明報記者 王俊騏

[王俊騏 海外置業錦囊]

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