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榮葉佳建葉志強:商場靠執靚增值 非加租迫遷

【明報專訊】領展(0823)近年將不少回報率低的商場出售予投資者後 ,雖然有爭議指領展商場的投資者是透過迫走老商戶然後大幅加租來提高回報,但正為領展商場投資者進行規劃改建工程的榮葉佳建有限公司董事葉志強並不認同,他認為其實是有關買家將購入商場重新規劃改建增值,令這些商場變得「靚仔」,租金自然水漲船高。

香港土地供應持續不足,為物業投資者帶來不少賺錢機會,尤其是若他們願意把物業改建增值,葉志強接受訪問時分析,「投資物業若回報僅跟隨通脹上升,一年只有幾個巴仙,幾年才有一至兩成;香港投資者要求更短時間賺取更多回報,故他們積極把物業翻新改建增值,例如將一間較大面積的店舖間細為多間較細面積的店舖,由於愈細的店舖呎租愈高,若改建後出租率維持百分百,整體租金便會上升,物業估值亦水漲船高」。

2014年工程項目助里昂速賺16億

要數葉志強負責工程的物業增值代表作,相信是里昂地產基金在2014年初以18億元買入銅鑼灣羅素街8號項目後,在短短幾個月內將該服務式住宅分拆為多個舖位出售,估計淨賺16億元。葉志強透露,榮葉佳建是負責改建該項目的工程商,由此在業界打響名堂,「當時以3個月的時間為客戶改造21層,高峰期僱用210名工人,21層樓面,每層僱用10人,便是210人,在緊迫的時間內為客戶完成工作」。

在羅素街8號幫助里昂地產基金勁賺後,榮葉佳建不久再透過公開招標,取得該基金改建麗港城商場的工程;結果在改建完成,里昂地產基金成功將該商場於2014年底以19.2億元出售予置富產業信託(0778),較2012年的買入價15億元高近三成。

領展4年半售45個商場 套350億

另外,葉志強於4年前開始積極參與荃灣扶輪社及香港工業總會等商會活動,由此增強商界人脈網絡,間接為榮葉佳建取得多個工廈改建項目,包括以活化工廈計劃將觀塘偉業街111號由全幢工廈改為寫字樓業權契的工程項目,亦參與多個將荃灣單層工廈改建為數十個共同工作空間,而近月則聚焦於領展原商場改建工程項目。

立法會文件顯示,領展過去4年半已出售45個前房委會商場,合共涉及金額近350億元(見表)。最近一次是向房地產基金基匯資本及高盛合組的財團以約230億元售出旗下16個位於九龍及新界的前房委會商場,包括葵涌石籬商場、葵盛東商場、葵芳廣場及大窩口商場,黃大仙慈正商場;屯門友愛商場及安定商場、青衣長亨商場及青衣商場、九龍灣啟業商場、觀塘順天邨商場、深水埗麗閣商場與李鄭屋商場、沙田利安商場及錦泰商場,以及粉嶺雍盛商場,加上黃大仙私人商場現崇山商場,該交易已於今年2月完成。

原領展場分期改建 年內竣工

葉志強表示,由於集團在改建商場增值的經驗及知識,故此會從工程、設計至市場推廣全方位為客戶提供意見,對於投資者購入原領展商場賺錢的如意算盤,他如此分析,「領展出售這麼多商場,大部分都是並非太優質的商場,例如比較陳舊、沒有安裝冷氣,故此租金回報率亦較低。投資者向領展購入這些商場後重新規劃,內部外籠也做裝修工程,包括安裝冷氣,亦可能涉及更改結構,以前行樓梯才可抵達較高層商場,重建後安裝扶手電梯,自然可以吸引人流向上。

當然,商場位處不同地區,投資者便有不同的做法,例如雖然葵青區及新界北都是民生商場,但由於租戶不同,對舖位的尺寸大小會有影響」。

至於社會有批評,投資者購入原領展商場後大幅加幅,迫走不少老店,葉志強認為,投資者肯定不會希望趕走全部舊有租戶,「通俗些說:『走咗好難搵租客。』業主很重視租客,尤其不希望有潛質的客戶搬走」。他續說,從實際操作來說,投資者傾向以一年時間分期重新裝修原領展商場,配合租戶發展需要,「老實說,領展把這些商場賣出來,因為其租金回報率不夠高,原因是裏面的『吉舖』也不少,所以我們會首先在『吉舖』開展改建工程,之後再把續租的商場租戶搬過去『吉舖』,其原有位置便可騰出來裝修,如此類推,分幾期完成整個商場的改建工程;當然,投資者也是講求效率的,不會讓我們有超過1年時間來完成工程」。

葉志強總結,應該正面看待投資者購入領展商場後的改建增值工程,「為何原領展商場在改建後可以加租呢?因為該商場變得『靚仔』了,有更多租客希望進駐。作為比較,假如商場維持又殘又舊,根本難以吸引人流及租戶」。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

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