【明報專訊】不少樓市評論家認為全港的平均按揭大約在五成左右，而大部分業主都已經「供甩樓」，或者剩下很少的按揭餘額，這些人都有實力守，不會賤賣手上的物業，二手市場的價格因而不會出現大幅下跌。
這些評論家是知其一而不知其二。
樓價是由市場上的物業供求所決定的，有實力而不賤賣（較高峰期有小跌幅的市價亦不賣），那就是不加入出售行列，客觀效果就是減少市場上的供應。但如果需求減少的更甚，抵消該等供應減少有餘，則整體樓價還是站不住腳而會下調的。際此中港經濟放緩其至衰退，環球政經負面因素眾多，需求大幅減少的可能高於一切。
發展商倘賤賣 將主導市價
要出貨，你不賤賣別人賤賣，不賤賣出不了貨，沒有構成成交，結果市場上的所有成交都由程度不一的賤賣價組成，它們因此都成為當時市場成交價的指標，不肯賤賣者喪失對市場成交價的話語權。
哪些人會成為現在和未來的賤賣者？投資者和地產發展商！
最近各區的二手物業不斷湧現劈價貨，一般都較高峰期下跌了10%至15%，它們都是大小投資者的出貨。最近發展商紛紛加快了推盤的速度，價格亦調低至貼近二手價；貨尾不便減價，以免觸動之前高價買入的買家，發展商就大幅加佣給地產代理，讓他們有分佣給買家（幾乎全是用家）的空間，實行變相減價。
發展商市場觸角敏銳，訊息靈通，對未來市况的不利因素早就洞悉先機，是未來賤賣的先鋒。他們不減價則已，一減則會毫不手軟地大幅減價出貨，遠較一般個人投資者勇、狠、勁。發展商手中貨多，未來主導市場的依然會是一手樓盤，它們的成交價將是市場的指標，二手樓價最終恐怕只能亦步亦趨。
小調整沽貨 避免更大虧損
賤賣者之所以願意賤賣，不為別的，是為了爭取今天的平賣成為日後的貴賣，不肯此刻平賣，很可能他日演變成大賤賣，說不定價格較此刻平賣低三成甚至更多。
誰較聰明？答案已寫在牆上：現在肯賤賣的賣家。
在盛轉衰的轉角市，肯在價格作小跌幅調整便壯士斷臂出貨的，就如同股市牛轉熊中售出止蝕股一樣，都是機敏行動。最機敏當然是在最高峰時全身而退，止蝕出售而避免更大的虧損則是次佳選擇。
怡居地產常務董事
中原地產創辦人
[王文彥 樓巿分析]
