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陸振球:憂美國樓巿債市爆煲 鮑威爾轉軚

【明報專訊】本周最為巿場關注的地產新聞,自然是聯儲局主席鮑威爾突然放鴿,指美國利率已處於稍為低於中性水平,巿場解讀為聯儲局頂多再加一至兩次息便會收手,令息魔肆虐的恐懼大為降低。其實,鮑威爾早前已表示關注樓巿放緩和企債問題,已為轉軚放聲氣,到底美國的樓巿和債務出了什麼問題?

先說美國的樓巿,當地的新屋銷售數字便由去年11月高位71.2萬伙,急降至今年10月的54.4萬伙,跌幅接近四分之一,二手房屋銷售亦由去年11月高位的572萬戶,下跌至今年10月的522萬戶,跌幅亦有8.8%。美國樓價雖仍未下跌,但成交量減少,已代表承接力在減弱,隨時會步香港後塵的量先跌然後樓價亦調整,若美國繼續加息,只會令樓價加快轉跌。

美政府家庭債重 加息增負擔

另外,統計亦顯示美國政府要為其龐大的負債每日支付高達14.33億美元的利息支出,遠遠高於G7其他國家的政府利息支出(見圖1),難怪美國總統特朗普早前炮轟鮑威爾加息為瘋狂,除了政府的負債,美國的家庭債項早已破頂(見圖2),除了房屋負債,其他如信用卡、汽車及學生貸款近年也瘋狂增加(見圖3),所以鮑威爾表示擔心是有其道理的。

一些人或會覺得,既然中美爆發貿易戰,敵方樓巿和債務爆煲會是好事,但卻忘記中國近年的槓桿和債務增長也極為驚人(見圖4),如中美貿易戰持續而令到兩敗俱傷,香港的經濟、股巿和樓巿也未必可以獨善其身。

借款予高銀 長實低風險賺高息

說到債務和息口問題,便不得不令人對「超人」李嘉誠更為佩服。日前有傳媒報道,於今年6月,高銀將旗下的高銀金融國際中心,抵押予長實(1113)旗下公司,借取高達102億元貸款,貸款年利率約8厘。大家可記得,去年底長實以402億售出中環中心的75%權益,業界指當時中環中心的租金回報率僅約2厘多,之後承接的買家曾要做過橋貸款,如過了一定期限,年利率可高至18厘。

長實賣了中環中心後,現金自然大增,當然會少了約2厘的租金收入,但在今年中只將套現四分之一轉借予高銀,便可收8厘的息口,有關利息的收入,已大約等同中環中心的租金收入,而尚有約300億元的現金可在其他地方收息或作投資,是否極為划算?

從來,投資王道都是避開高風險低回報而是尋求低風險高回報,長實借予高銀是有物業抵押,風險有限,卻又能收高息並尚有賣了中環中心套現的其餘300億元,至於買了中環中心的買家若未能短期轉售,便要付高息應付貸款,哪個更高明?

港台選舉啟示 重民生者勝

除了息口的新聞,近日大家應也留意到台灣和香港的兩場選舉結果,其中台灣九合一地方選舉民進黨大敗,出現「綠地變藍天」,香港的九龍西補選也由建制派勝出,兩場選舉相同的地方,乃是勝出者主打民生議題,似乎單靠政治吹水,再不是選舉獲勝的靈丹妙藥,尤其當經濟轉差,中美貿易戰的負面影響逐漸浮現,人們更關注有沒有工做和能否加人工,這並非選民對政治「心淡」,而是從來人都是要吃飯的。

就如近年香港樓價高企,經濟增長卻減慢,社會怨聲載道,但一些政治人物卻千方百計的阻止政府搵地起樓,其實變相是在幫助地產霸權,他們提出的理由愈來愈荒誕,例如說「明日大嶼」是倒錢落海,卻不計算地皮可提供起樓和賣地的收益,又說日本颱風大水浸,香港填海也堪憂,如他們的說法成立,那香港不單不應再填海,現在居住在港島和九龍平地的居民,也應早早遷移到山上居住才對?

早前施永青曾撰文指出,一些反對派之所以千方百計阻撓搵地起樓,原因是一旦香港的房屋問題解決,他們便少了攻擊政府的理由。不過,無厘頭的反對在眼睛雪亮的人面前,只會貽笑大方,港台的兩場選舉結果,在告訴大家真正離地的政治宣傳,正在消失巿場。

收入穩定 乞丐也獲批按揭

筆者日前參加了一個朋友的飯局,有中原老闆施永青和曾淵滄教授等參與,閒話之間,雖然聯儲局主席鮑威爾放鴿,但施永青認為樓巿會繼續調整,又講及多年前的一些地產趣事,原來中原曾為一名當時被視為「肉彈」的艷星買樓,但對方卻遲遲未獲銀行批出按揭,向銀行查詢後獲回覆,原來銀行認為「肉彈」雖然收入可人,但3年以後難保證其拍的艷情戲仍有捧場客,收入難保穩定,故不批按揭。

施永青又說,多年前另一名女客戶也透過該公司買樓,但原來該客戶要由老公申請按揭,她的老公卻是乞丐,施永青很奇怪銀行也會批按揭予乞丐嗎?卻原來該乞丐將所有收入都存放在紅簿仔,而紅簿仔紀錄其「收入」不單穩定且有增長,所以可以批出按揭!

同席的曾淵滄也說,他早年很早時間便買了十多層樓,卻不怕經濟或樓價起落,原因是他當年的教職是「鐵飯碗」,只要工作和收入穩定,買樓冒進一點也不怕。

[陸振球 樓市解碼]

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