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澳洲樓市回落 豪宅成入市目標 佳士得房地產:現價顯吸引力

【明報專訊】澳洲是不少人夢寐以求的移居地,而近年澳元走勢偏弱,澳洲樓市過去5年升至歷史高位後,今年有所回落。有分析員預期,澳洲以悉尼為首的房地產市場有機會調整。佳士得國際房地產(Christie's International Real Estate)董事總經理Ken Jacobs表示,悉尼樓市今年表現較為失色,但其客戶開始留意高質素豪宅及考慮入市,是看準了澳元回落及樓市調整的時機,若置業目的是子女讀書或自己退休,目前價格已較以往吸引。

政府早前推出辣招,有效壓抑樓市,無論樓價及租金也見下跌。英皇外匯報告指出,美國聯儲局主席鮑威爾的鴿派言論,致美匯指數快速回落至97下方。鮑威爾稱,利率略低於中性區間。這令市場猜測聯儲局可能於明年減少加息次數,甚至暫停加息。儘管市場普遍對加息預期降溫,然而,美國強勁的勞動力市場及通脹,依然能夠支持聯儲局維持漸進加息的步伐。

另外,美國第三季度GDP增速第二次估值持平,維持初值的3.5%,為2015年以來最大的同期升幅。目前美國仍在經濟增長方面領先其他主要經濟地區。短期內,貨幣政策和經濟增長出現分歧,加上避險情緒間歇升溫,將支持美匯指數繼續在96至98區間內波動。不過,明年中後期,美元料從高位回落,因為加息、國會分歧及中美貿易戰對經濟的影響將逐漸顯現。

息差貿戰因素限制澳元升幅

美元走弱,帶動澳元上試近10日的高位。不過,經濟數據欠佳令澳元已回吐部分升幅。第三季度私人資本支出按季減少0.5%,遜預期。這可能是因為企業對經濟前景信心不足,而減少投資。展望未來,美國與澳洲息差因素及貿易風險料依然限制澳元的上升空間。

澳元周二在一周低位附近徘徊,因市場在中美領導人舉行關鍵的貿易協商前感到不安,美國總統特朗普和中國國家主席習近平將於本周在阿根廷舉行的二十國集團(G20)峰會期間會晤。澳洲經濟非常依賴出口,與中國關係密切。因此,全球保護主義升溫不利澳洲經濟和澳元。

澳元走低對海外置業人士實在吸引,近年來,澳洲絕大部分土地為私有制,業主擁有土地的永久產權和繼承權,無遺產稅,而且是全世界為數不多的沒有房產稅的發達國家之一,有效降低長期持有的成本。

悉尼豪宅今年交易量創新高

澳洲政府對從事房地產中介活動的專業人員有嚴格的監管,政府嚴格規範了從事地產行業人員的資質審批,包括律師、代理人、經紀人等,無論是買房賣房,還是租房管理,澳洲都有最完善的體系保護房產持有人。同時,Ken Jacobs表示,澳洲房地產業信息透明度位列世界第一,對於海外買家來說,清晰透明的操作市場保證了投資的安全性,因此近年不少海外買家湧入澳洲置業。

Ken Jacobs表示,悉尼豪宅市場在2018年的交易量創下歷史新高。由於需求持續暢旺和供應相對有限,在各區取得了創紀錄的銷售業績。雖然外國買家印花稅及徵費等監管措施,以及外國投資審批委員會(FIRB)的審批限制海外買家的入市意欲,惟被國內需求所抵消。近40年來,澳洲房產一直穩定增長,平均每7至10年即可增值一倍。澳洲在交樓之前,所有房產和裝修均須通過質檢部門嚴格審核,確保所有業主和投資客的權益均受重視。

Ken Jacobs表示,悉尼平均樓價下跌,其實不少是全部區域及所有類型都下跌,買家要清楚自己所需,究竟選擇房屋類型(公寓或平房)、名校區還是市中心地段等。Domain的新房地產價格預測報告,指出澳洲樓市走勢要視乎幾方面,包括人口增長、利率、銀行貸款鬆緊、失業率和市場情緒等因素變化。

預期2020年樓價平均升4%

該報告據上述條款作出預測,澳洲樓價將在2019年上半年繼續下跌,然後轉向增長,預期2019年增長約1%,2020年樓價會平均上升4%,而2017年12月澳洲房價中位為82萬澳元,到2019年中期將預期跌7%,下降至76萬澳元,回至2016年時水平,且分層大廈價格預計將比平房為好。該報告預測2019年和2020年的單價將以每年2%至3%的速度增長。

銀行和準買家在下年會開始適應更嚴格的貸款標準,相信按揭市場會再度增長,這對澳洲樓市情緒會改善,另外,支持樓價的還有人口增長及低失業率因素,而薪金增長的回升,亦帶來新一批置業需求,預期悉尼的私人物業單位樓價上升3%至5%,而墨爾本升1%。

明報記者

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