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宏利房託專家黃惠敏:網購未盛 看好港星商場房託

【明報專訊】近年網上購物在美國及中國這全球兩大經濟體方興未艾、增長迅速,搶走實體零售店不少生意,當地商場估值亦隨着生意額下跌,在香港及新加坡卻是另一回事。宏利資產管理地區房地產投資信託組合專家黃惠敏接受訪問時表示,香港及新加坡人口密度較高,城市設計是高樓大廈附近設購物商場,居民日常可在商場購物,方便快捷而且價廉物美,故網購暫時在兩地均未成氣候,因此看好兩地零售商場的房地產信託基金(REIT,下稱房託)。

中國電子商貿龍頭阿里巴巴股價本周二收報156.46美元,市值達4056億美元,與美國同業亞馬遜(Amazon)一同躋身全球五大市值上市公司之列,是網購在中國及美國增長迅速創造巨大財富的縮影。事實上,中國電子商貿佔整體零售銷售的比例由去年約15%,至今年料攀升到17%至18%,不久將來有望升至20%,美國的相關比率則約一成。

網購在幅員廣闊的美國及中國盛行,卻不代表在亞洲每個城市也能夠成功。黃惠敏表示,即使阿里巴巴及亞馬遜均已在本港及新加坡開展網購業務一段時間,惟目前新加坡電子商貿佔整體零售銷售的比例僅約5%,而香港有關比率料更低,未成氣候。

商場鄰近住宅區 網購難打入市場

黃惠敏分析,香港和新加坡均是地小人多、人口密度較高的國際城市,當地居民可以到住所附近的商場購物,這已成為生活習慣,暫時難受網購影響。此外,亞馬遜網購業務在美國以至英國能成功,原因之一是集團在當地已建立大型物流中心,可以將貨品快速付運至客戶,但集團在香港及新加坡均未設有相關物流配套,故暫時未能對傳統商場構成重大威脅。

黃惠敏指出,香港及新加坡房託今年零售物業租金收入均繼續錄得增長,前者錄高單位數增長,後者則微升1%至2%。她解釋,本港零售房託今年租金收入升幅跑贏新加坡同業,原因之一是本港期內落成的大型商場不多,未有改變供不應求的趨勢,故租金升幅亦較快。她表示,現時宏利在亞洲房託市場中較看好本港及新加坡的零售房託。

領展零售租金增長勝星同業

領展(0823)業績報告顯示,集團今年截至9月底止半年商舖收入27億元,佔本港物業組合收入六成,按相同基準計算,零售租金按年增長6.6%;而截至今年3月底止全年,領展零售物業組合平均每月租金由每方呎55.3元增至62.4元,升幅達12.8%。

以領展昨日收市價74.65元計,集團市值約1589億元,是亞洲市值最大的房託,預期息率約3.7厘;黃惠敏表示,目前新加坡上市房託總規模屬全亞洲最大,達600億美元(約4680億港元),而且種類繁多,當中寫字樓及數據中心房託預期息率均約4厘至5厘,零售、酒店及工廈房託預期息率分別可達5厘至6厘、6厘至7厘及6厘至8厘。據此分析,若投資者追求短期較高息率,新加坡房託無疑是較好選擇,若考慮租金長遠增長潛力,領展仍然具備優勢。

亞洲房託近年表現跑贏全球

另外,黃惠敏表示,截至今年9月底止的過去3年,亞洲(日本除外)房託每年平均回報為14.71%,平均波動率為11.48%,即調整風險後的回報率為1.28倍,表現略遜於美國及全球股市,卻跑贏亞太(日本除外)股票,以至美國及全球房託(見表)。

中美貿戰經濟放緩 房託兩大風險

至於目前投資亞洲房託的風險,黃惠敏認為,若中美貿易戰規模進一步擴大,或美國以至全球經濟明年增長放緩的情况比預期嚴重,影響消費者及投資者信心,令商場顧客消費減少、寫字樓租戶退租及工業設施使用率下跌,將影響相關房託的收入。但黃惠敏強調,雖然不能排除上述負面情况,但這並非宏利所預測的基準情况(base case scenario)。她解釋,由於酒店房託的部分客房收入是按現貨價格(spot price)定價,對經濟及商業活動是否轉弱最敏感,但今年以來新加坡酒店房託旗下房價仍然上升,可見經濟形勢仍然樂觀。

酒店房價對經濟最敏感

新加坡今年是亞洲政治舞台的焦點,6月美國總統特朗普與朝鮮最高領導人金正恩在新加坡舉行歷史會晤,本月新加坡亦舉辦了第33屆東盟會議,吸引國際旅客到訪,帶動酒店需求。對此,常駐新加坡的黃惠敏回應說,「我們希望做一個良好的全球公民(We try to be a nice global citizen)」。

事實上,除了新加坡酒店房託租金上漲外,本港富豪產業信託(1881)旗下5家以「富豪」品牌命名經營的全面服務酒店,上半年平均入住率為86.7%,較去年同期86%上升0.7個百分點,平均房租更大幅上漲10.5%,令平均可出租客房收入整體上升11.4%。香港旅遊發展局數據顯示,本港整體酒店上半年平均入住率按年上升4個百分點至91%,平均房租按年升8.1%,平均可出租客房收入按年增加13%,可見貿易戰現時對本港經濟只有心理影響,未有實際衝擊。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

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