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曾淵滄 滄海明珠

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曾淵滄﹕減辣要適時也要適當

【明報專訊】最近一段日子,金管局總裁陳德霖及財政司長陳茂波先後發表了關於樓市「辣招」能否減「辣」的言論,兩人都說一旦確定樓市轉勢,就會減「辣」。

是的,多年前特區政府就是應變得太遲,才導致樓價下跌七成,當年樓價開始下跌時,特區政府還很高興地以為自己遏抑樓價成功了,從此香港市民會很高興地以低價買樓,但是,沒有想到,樓價一跌,人人都不想買樓了,迫使樓價進一步再跌,而那些天天說樓價太高買不起樓的人,在樓價下跌七成之後依然沒有買樓,我相信多年前的教訓今日特區政府一定牢牢記住,明白樓價愈跌愈沒有人買樓的道理,沒有人買樓,林鄭月娥鼓勵置業的大計就落空了。

因此,我不認為目前已經在下跌的樓價不會跌得太深,在適當的時候,我相信現在特區政府一定會適當地減「辣」。

新加坡幾乎全民置業,新加坡政府鼓勵所有的家庭置業,過去幾年,為了壓抑樓價的飛升,新加坡政府也推出與香港非常類似的「辣招」,但是,不是一成不變,而是經常改變,有時減「辣」有時再加「辣」,不斷地調節,目的就是不希望樓價飛升,但是也不希望樓價崩潰,新加坡的做法,是值得香港特區政府學習的。

星洲常微調辣招調控樓價

陳德霖與陳茂波都說一旦確定樓價轉勢,就會減「辣」,到底,樓價要跌多少?跌多久才算轉勢?2015年9月至2016年4月,樓價下跌6個月,跌幅11%,當時陳德霖認為仍未轉勢,換言之,陳德霖眼中的轉勢樓價必須下跌得比6個月還長,跌幅也超過11%。

SARS周街負資產 銀行依然健全

陳德霖管的是銀行的按揭貸款成數,降低按揭貸款成數除了為打壓樓價之外,也為保護銀行,免得業主貸款比例太高,很容易變成負資產而危害銀行的貸款。當然,2003年全香港到處都是負資產的人,銀行依然非常健全,可見香港人是不會輕易因為自己的物業變成負資產而一走了之,宣布破產,1990年我第一次在香港買樓,當時銀行可以貸款90%,利率12厘,什麼問題也沒有問,我懷疑香港的銀行真需要這麼高的「安全系數」?

除了按揭貸款之外,高額的特別印花稅,買家印花稅及從價印花稅都是「辣招」,遏抑了需求,投資者會因為不願意付高稅而放棄買樓,遏抑了投資的需求,這也是可以考慮放寬的措施,上述三種印花稅針對三種人,第一種特別印花稅是針對炒家,至今為止,多數香港人仍然不歡迎炒家入市,因此,特別印花稅可以保留,買家印花稅則針對境外人士及公司買家,在政治上也有保留的必要,因此,可以放寬的應該就是15%的從價印花稅。

大學教授

[曾淵滄 滄海明珠]

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