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陸振球:比特幣證樓價可低過「成本價」

【明報專訊】昨天歐洲早巿比特幣(Bitcoin)最低曾跌至接近4250美元,較去年底高位的19,890美元大跌近八成,早前已有報道指比特幣的價格已比「掘礦」需要的成本還低,之前曾有說法指比特幣的價格絕不會再跌,否則沒有人再去「掘礦」令供應自動減少,自然形成鐵底,這種說法已不攻自破!

比特幣價格可跌至低於「掘礦」成本,側面證明了早前有說發展商高價搶地,樓價絕不會跌低於買地和起樓的成本價的說法有多荒謬,如果可保證商品出售價格必定高於生產價格,那世上豈不是沒有蝕本生意?因只要商人將賣價訂於高過生產成本便可以。問題是你不減價,並不代表買家一定要買,最近便有內地發展商在港賣樓先以高價開盤,見勢色不對,未開賣便已增加各種優惠變相劈價,不排除稍後巿場反應繼續欠佳,這家內地發展商會以低於成本價即蝕讓賣樓。

貨尾量錄5年新高

中原樓價指數繼續下跌,早已跌穿「娥六招」推出時水平,值得留意的是,「娥六招」推出後發展商不再「唧牙膏」式賣樓,而最初是先集中出售貨尾,以免樓盤入伙後半年仍未賣出的貨尾被徵空置稅,以至新盤貨尾一度回落,但之後樓價開始下跌,新盤買家反而卻步,發展商在開售新盤雖較前進取和將訂價調低,銷售量卻不升反跌,以至最近兩個月新盤貨尾量急升。

需求急降 「納米樓」最危

根據Q房網引述一手住宅物業銷售資訊網(SRPE)資料,統計自2013年一手新例生效後,開售中的230個新盤(已扣除終止銷售新盤項目),涉及82,419個單位,至今已售出約70,905伙,整體售出比率達86%。當中整體貨尾量連續2個月錄得雙位數升幅,9月份急升18.6%,10月份升幅擴大至20.8%,由9535伙升至11,514伙,更創2013年新例生效後貨尾量新高。比率方面亦創今年新高,達14.0%,反映整體餘貨增加(圖1)。

另Q房網綜合屋宇署入伙紙資料,分別統計現樓貨尾及樓花貨尾。10月份整體貨尾急升,主要受樓花銷售放慢影響。2013年至今已開售、而未終止銷售新盤有50個屬樓花項目,涉及23,665伙單位,當中29.5%仍未售出,即6984伙,比率亦跟隨整體貨尾走勢,連升2個月,創逾2年、26個月新高。

REA集團自2012年起每半年進行一次有關房地產市場前景問卷調查,已進行了14次。今年,該集團再委託尼爾森(Nielsen)於10月12日至21日以網上問卷形式,成功訪問了1002名18歲到65歲的市民,雖然樓價有下調迹象,但仍然一直高企,普遍受訪者表示現時住宅物業價格與相對合理價錢仍有一段距離,問及他們要樓價跌多少才會考慮在香港買樓,得出結果是平均要求樓價下跌35%,他們才會考慮在港置業(圖2)!

樓巿就是這麼奇怪,當樓價不斷上升時,人們會覺得愈遲入巿愈蝕底,但當樓價由升轉跌,人們便會愈跌愈怕買樓,現在說要樓價跌35%才買,但當樓價真的跌了35%,相信大家又會改口說要跌夠50%才合理,才夠膽買樓!

受訪者:樓價跌35%始入市

同時,調查亦發現「納米樓」需求大幅下降,只有13%(相比2018年上半年的41%)的受訪者表示會考慮購買「納米樓」。其實,之前「納米樓」需求大,可能只因樓價過高負擔不起,才被逼要買銀碼較細的「納米樓」,如樓價回落,那不如買入較大較舒適的居住、面積較大的一般單位,所以如樓價繼續調整,「納米樓」因需求減少,其樓價跌幅可能特別慘烈。

還有居住「納米樓」的一群,應較多是年輕的單身客或年輕夫婦,但根據統計,香港的在職年輕人口有減少趨勢(圖3),對上車或對「納米樓」的需求或只會不斷減弱。

調查建議居屋以「排」代「抽」

另「107動力」本月委託香港大學民意研究計劃以隨機電話形式,成功訪問了超過500名18歲或以上的香港居民,調查發現有超過60%受訪者認為香港現時的認購居屋抽籤程序,應改為類似公屋的輪候制度(圖4),令申請者可以掌握等候時間。負責本次調查的「107 動力」召集人何民傑指出:「有想上樓嘅年輕人可能好『黑仔』,抽10年都抽唔到居屋,如果改為輪候,就可以減低年輕人置業嘅『集體焦慮』,政府又可以預到居屋嘅需求量。香港其實無乜公共資源係靠『抽』去分配,『排』係合理過『抽』。」大家認同有關說法嗎?

[陸振球 樓市解碼]

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