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烏托邦資產管理毛宇峯:沽清港住宅 換馬商舖英國樓

【明報專訊】40歲出頭的毛宇峯,近月加入烏托邦資產管理並擔任董事,他除了在貿易界打滾逾20年,在中港物業巿場亦投資有道,包括去年底沽出荔枝角曼克頓山的1350方呎自住單位及4個車位套現近5000萬元,勁賺近1倍。他在接受訪問時分析,特首林鄭月娥上月發表《施政報告》提出「明日大嶼」1700公頃填海計劃,已扭轉市場對樓市供不應求的預期,料樓價最少下跌10%至20%,故他早前已轉為投資可望受惠內地訪港旅客增加的商舖,以及將來料「賺匯又賺價」的英國樓。

毛宇峯去年底沽清曼克頓山的1350方呎單位及4個車位,套現近5000萬元後,現時仍持有的物業包括灣仔摩理臣山道近700方呎的舖位及深圳皇御苑逾2000方呎單位,估計市值近3000萬元,他亦是東華三院20名董事會成員之一。他表示,自己是一名土生土長、平平無奇的「香港仔」,「考試只有50分、60分」,人生的第一個轉捩點是在16歲、1992年舉家移民至加拿大溫哥華,「我們不是富有家庭,故我移民至溫哥華後也要勤工儉學,當年幸運地在同學介紹下進入麥當勞工作,過程中學習到大企業的管理,以及習慣以英語與外國人交流」。

在1998年,毛宇峯取得加拿大英屬哥倫比亞大學工商管理(會計)學位。雖然當時亞洲爆發金融風暴,本港樓市展開跌浪,恒指更曾跌至6544點的多年低位,但無損他對亞洲經濟的長遠信心,決定回流香港,在父親介紹下到當時美國最大零售企業沃爾瑪(Walmart)的國際獨家採購代理商任職,「當年沃爾瑪年營業額達1600億美元,並且每年以雙位數增長,而我任職的公司,在全球有26個辦事處僱用600名員工,我負責的深圳辦事處,每年出貨額1億美元」。

金融風暴期間自加國畢業回流

1999年11月中國就加入世貿與美國達成協議,掃清2001年「入世」前的最大障礙,中國向美國出口開始急升,而「入啱行」的毛宇峯於2000年收到豐厚花紅,並且用作首期,以32萬元人民幣購買深圳皇御苑400多方呎單位,「第一,當時我周一至周六也在內地工作,在周六回港必經皇崗口岸,故此一直有留意位於口岸附近、正在興建的皇御苑;第二,我希望在亞洲長期居住,也感到中國經濟發展很快,在深圳置業應該有升值潛力」。

毛宇峯於2003年與來自重慶的太太結婚後,曾居住在皇御苑,同期他與幾名拍檔開設貿易公司,向歐美出口廚具,他認為這是其人生的第二個轉捩點,「我們基本上生產所有廚房用具,質料包括塑膠、五金及陶瓷,因為外國人的住所大,而且很喜歡聚餐,對廚房用具有很大需求,我很慶幸自己與拍檔在過去10多年因此賺到一些錢」。成功創業賺到第一桶金後,毛宇峯在2006年再以90多萬元人民幣買入皇御苑1000多方呎單位自住,細屋搬大屋。

在2008年,毛宇峯因應兒子回港讀書,全家從深圳搬回本港居住,並且在9月初以1800萬元買入荔枝角曼克頓山1350方呎單位;雖然他買樓約兩星期後,美資投行雷曼兄弟破產引發全球金融海嘯,本港樓價短時間內曾急跌近三成,而毛宇峯當時已累積一定實力,夠錢供樓渡過難關,未幾已柳暗花明又一村,「我記得樓價在2009年首季見底後,6至9個月曼克頓山已返回我的買入價」。

累積實力買樓 捱過金融海嘯

首次買港樓有驚無險後,毛宇峯在2010年開始與朋友投資本港工廈及地舖,數年前他沽出深圳皇御苑400多方呎單位,套現約120萬元人民幣,轉為積極投資曼克頓山的車位,高峰期持貨量達4個。在本港投資物業順風順水,他在2015年又以130萬元人民幣在太太的故鄉重慶第二大城市萬州買入2000多方呎的複式單位,作為一家回重慶探親度假之用,「該單位位於長江邊際,在水位漲時,可以看到『滾滾長江東逝水』的壯觀景色」。

看好內地訪港客回升 去年初購灣仔舖

由於內地旅客減少訪港,本港舖市在2013年見頂回落,至2016年第二季始有回升迹象。毛宇峯表示,他去年初已看好廣深港高鐵及港珠澳大橋等跨境基建可帶動訪港旅客回升,斥資約2000萬元買入摩理臣山道地舖,現以每月4.6萬元出租予佛具店,租金回報率約2.8厘。

自從2000年以32萬元人民幣買入皇御苑400多方呎單位,毛宇峯多年來密密累積中港物業,食正中港樓市期內數以倍計的大升浪,他表示,「雖然我也有投資股票,但我有八成財富都投資物業,藏富於樓回報不錯」。

不過,隨着毛宇峯去年將廚具貿易公司的股權轉售予拍檔,並沽出曼克頓山1350方呎自住單位及4個車位,賣物業套現近5000萬元後,目前他與家人租住北角寶馬山花園,「我在1998年開始從事出口業,過去20年見證着行業一直走下坡,2001年中國加入世貿後,本港作為中介人的角色已逐漸淡化。加上人民幣匯價自2005年匯改後大漲小回,我們出口商的收入是美元、支出是人民幣,人幣升值令利潤受損,而且近年內地不論工資、土地及環保成本也上漲得很厲害,而我們(廚具貿易公司)不是從事高科技產品,故在出口行業的發展空間收窄得很快,我希望尋找個人事業的新發展,故此也趁市旺減持物業、增持現金,輕裝上路」。

「明日大嶼」扭轉預期 料樓價跌兩成

雖然今年首3季本港樓價仍然升勢如虹,惟隨着中美貿易戰升溫,加上特首林鄭月娥於上月在《施政報告》宣布「明日大嶼」1700公頃填海計劃,最多可住110萬人,扭轉市場對樓市供不應求的預期,樓價現正掉頭下跌,毛宇峯預期,樓價跌浪可持續兩三年,跌幅最少達10%至20%,「『明日大嶼』計劃將令10年後的土地供應大增,整個本港樓市供需便完全不同,價格由供求決定,這麼大的供應需求時間消化,所以目前我選擇做『塘邊鶴』觀望」。

料英國「軟脫鈎」 低吸利物浦物業

毛宇峯的兒子去年開始在英國唸書,故他亦開始留意當地樓市,他認為新發展的倫敦東部、英國第二大城市曼徹斯特,以至正從工業城市轉型發展旅遊業的利物浦樓價均明顯比本港低水,「在利物浦球場附近一幢30年樓齡、2000方呎的獨立屋,你估售價多少?只是20萬英鎊,售價約200萬港元」。

毛宇峯分析,經過2008年金融海嘯及2011年歐債危機衝擊後,歐洲經濟於2015年逐步復蘇,當中英國是增長火車頭,經濟增長可支持樓市向好。此外,英國於2016年6月公投脫歐後,英鎊兌美元匯價至今跌逾一成,若相信日後英國達成「軟脫鈎」,經濟增長形勢料維持不變,目前可以趁低吸納英國樓,可望賺樓價又賺匯價。毛宇峯數個月前加入烏托邦資產管理並任董事,現正籌備一隻投資英國房地產的私募基金,預計明年首季發售,集資額3000萬英鎊(約3億港元)。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

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