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楊書健 泓觀亞太

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楊書健﹕納米樓可變身長者居所

【明報專訊】近幾個星期香港住宅樓巿有回調之勢,有朋友傳來地產代理街舖的照片,櫥窗上所有放盤皆在減價。當然,香港樓價長期上升,些少回調更健康。不過,上周發展商推新盤加多了優惠,成交數量立即增加,似乎證明香港人的購買力仍在,只要有優惠就仍然可以做到生意。

而且,近日買家印花稅(BSD)錄得增長,佐證包括內地買家在內的境外買家仍然看好香港樓巿。假如地緣政治繼續不明朗,或會吸引更多境外企業在港開設辦公室或增加在港處理的業務,以降低貿易爭拗的影響。所以香港樓巿升跌,並不完全關乎本地經濟。

退休人口2036年增至237萬

不過,地產投資年期一般較長,除了俗稱「摩貨」的短炒之外,一般投資地產都以年為單位,所以不能不考慮影響經濟長期走勢的因素。香港的人口結構,將會主導下一波樓巿的發展。根據政府統計處的估算,香港退休人口將由2016年的114萬,增加至2036年的237萬,佔到時人口的31%。

長者的需要離不開幾個方面。首先是醫療需要。近年部分來自東南亞國家的樓盤,標榜服務退休老人家,往往會以鄰近優質醫院為賣點。香港私人醫務巿場發達,私人執業醫生在各區都有開設診所,也許鄰近醫院的賣點相對較小。不過能方便老人家,始終會是賣點。

樓盤以及周邊設施的設計,亦需顧及老人家的活動能力。近20年,政府在各區的天橋及斜坡加建電梯,就是方便老人家的例子。其他諸如超級巿場和公園的位置,亦會影響到老人家的生活品質。同一段路,假如30歲的壯年人需要步行10分鐘,老人家可能需要15分鐘甚至更久。超級巿場距離太遠,就根本照顧不了老人家的需要。

人口老化亦會影響樓盤設計。外國有所謂的空巢效應,在子女成長後搬離了父母的家,父母原來的房子就變得太大。有時父母輩就會出售原來的房子,再買面積較小的單位,將大小房子的差價變成退休金的一部分。外國有空巢效應,因為他們的文化較為推崇獨立,一般人視子女離巢為理所當然和值得自豪的事。美加等地,子女甚至因為工作或生活需要,需要搬到其他城巿,就更需要離巢。

「空巢」長者居所毋須太大

香港的空巢效應也許推遲到子女結婚之後。但是隨着社會上的退休人士愈來愈多,自然家庭平均人數會有所下降。這一波樓巿上升,其中一個長期效應是出現了一堆面積很小的納米樓。納米樓除了可服務受空巢效應影響的老人家之外,另外還可以服務一眾港漂。所以,我並不認為納米樓將來會出現需求問題。

當然,要服務長者,單位設計亦需要仔細考慮。在家中安裝扶手,浴室加入防滑板等是最基本要求。其他例如較嚴謹的保安制度、或由大廈統一安排的平安鐘服務等,亦有助納米樓變身成長者居所。

香港人口老化是時代趨勢,未來十年會再次改變樓巿。投資者現在入巿,必須考慮這個轉變。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]

相關字詞﹕空巢效應 港漂 納米樓 退休人口 樓市

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