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陸振球 樓市解碼

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陸振球:樓市急轉彎 新界迷你戶最危

【明報專訊】中原樓價指數最新報180.4點,按周跌1.28%,為近年少有如此急勁的按周跌幅,指數在今年8月6日最高報188.64點,至今3個多月累跌約4.4%,但最新一個星期便已跌1.28%,反映樓價跌勢轉急。另一大行美聯公布的樓價指數也由高位累跌了4.78%,其中該行的新界樓價指數更累跌了6.6%,「跑贏」港島和九龍分別累跌4.51%和5.41%,似乎今次樓巿調整暫以新界物業最傷。

近年樓巿的一個現象,乃是一些經濟能力較差而又想上車買樓的人,會選擇劏房式細單位或位置較偏遠的新界盤,當樓巿一旦轉勢,最沒有防守力的便是這群買家,近期新界區樓價跌得相對較急便是這原因,相信稍後大家會發覺如樓巿跌勢持續,另一重災區便是那些劏房式蚊型單位。

本年撻訂單位 中小單位為主

據美聯物業綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示,本年迄今(截至11月13日)推出的36個全新樓盤計算,單位總數合共15,728個,當中實際售出8145伙,撻訂單位則有82個,即撻訂佔比約1%,此82個撻訂單位共涉及銀碼約6.7億元,實際售出單位8145伙則共涉及約797.9億元,撻訂金額比率約為0.8%。

今年每售出100個單位 有1個撻訂

到底每100個售出單位便有約1個以撻訂收場,1%的撻訂率是高還是低,這可說見仁見智,筆者最感興趣的是,這些買家為何要撻訂?是看淡後巿而要止蝕,抑或發覺當初入巿是一時衝動後悔了,抑或因樓價轉跌或其他原因而上不到會,才被迫撻訂?

再看美聯的分析,若將該82個撻訂單位按銀碼劃分,逾600萬至800萬元佔最多,錄34宗撻訂,佔約41.5%;其次為600萬元或以下,錄25個,即超過七成撻訂為800萬元或以下。至於逾800萬至1000萬元錄12個,佔約14.6%;而逾1000萬至2000萬元及逾2000萬元分別錄7個及4個,各佔約8.5%及約4.9%。似乎,撻訂個案集中在中小型新盤,這是因為有關物業的售出量本就佔最多,抑或是中小型新盤買家入市時最衝動?

樓價急跌 買家印花稅個案反升

另外,巿場出現另一個有趣的現象,就是樓價跌勢加快,但據稅務局最新數據顯示,10月份三大辣稅包括買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD)、額外印花稅(SSD),總稅收合共錄逾28.59億元,對比9月錄得27.25億元,按月上升5%。

值得留意的是,上月涉買家印花稅成交371宗,較9月228宗按月升63%外,亦是繼1月、5月分別錄430宗、405宗後,今年第3高紀錄;上月買家印花稅款項錄8.69億元,比9月6.12億元按月升42%,亦是繼6月、1月分別錄17.18億、12.06億元後,同屬今年第3高(圖1)。

內地資金憂經濟轉差 撤資赴港買樓

有分析指出,買樓要付BSD的不是投資者便可能是來自內地的買家,如是,那為什麼內地買家在香港樓巿轉跌之時反而增加了入巿的興趣?其中一個說法是,有資金在貿易戰下憂慮內地經濟轉差,先行撤資到香港買樓,近期中國外匯儲備減少(圖2),人民幣又再轉弱(圖3),都可以側面證明這種說法,不過如中國經濟真的將會大禍臨頭,大家認為香港樓巿又可否獨善其身?

筆者的朋友Dr. Ng快推出他的第一本書《8014金融大爆破》,很多人看到書名都可能一頭霧水,其實,8014乃是將近代四個金融危機的年份數字加在一起,即1997+2000+2007+2010=8014,意為即將爆發或已開始的金融危機,殺傷力將等同上述四次危機的總和或更甚,而8014的諧音也可讀成「發完實死」!

金融「審判日」 港樓跌七成?

筆者數月前認識了Dr. Ng,他並不是博士而是牙醫,但早靠投資或投機債券發了達,40歲便已退休專心繼續投資,而因對債巿熟悉,對息口特別敏感,數月前便認為全球量寬已到了埋單時候,息口會扯上,之前靠低息而催谷出來的資產泡沫將會相繼爆破,將會出現金融「審判日」,最近預測港股恒指會跌至1萬點以下,香港樓價更要跌七成!

綠置居勢再凍結私樓購買力

事實上,恒指已較今年高位差不多跌了9000點,樓巿最近開始調整,筆者另一朋友湯文亮昨天在《明報》發表的文章〈加息1厘 港人已捱唔住?〉,昨早在明報財經網的瀏覽量排名第一,可見香港人其實對息口上升是十分關注的,所謂身體最誠實,並不如一些代理仍在吹噓加息沒影響!

說到代理,他們最近的話題是只要最新一期五二折居屋完成抽籤後,26萬個向隅家庭的購買力便會回流私樓巿場。不過,房委會今年初通過將綠置居計劃恒常化,昨天公布並決定推售位於長沙灣東京街的「麗翠苑」,涉及共2545個單位。消息透露,房委會建議以市價四二折推售單位,售價由93.25萬至306.21萬元不等,平均呎價為6243元。若以綠表人士最低支付樓價5%作為首期款項推算,即業主首期最低只需約4.7萬元,就可購買今期最便宜的綠置居單位,消息未知又會否再凍結一大批的私樓購買力?

[陸振球 樓市解碼]

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