【明報社評】政府以象徵式地價向市建局批出紅磡及將軍澳用地，合計估值約達132億元。香港經濟與房地產深度綑綁，樓市下行令市建局、房協等俱面對財政壓力。現時市建局仍需就多個重建項目進行收購，單靠手上流動資金不足以應付。今次批地安排，有助提高市建局短期借貸融資能力，應付眼前需要，只是本港樓宇老化問題正急速惡化，大量市區重建工作尚在前方，市建局必須找出一套可持續的運作模式，否則長遠將無以為繼，現行的「同區7年樓齡」現金賠償政策，對市建局造成相當大的負擔，情况需要處理。
「送地」助短期融資
長遠可持續性未解決
為了應對市區及樓宇老化，政府強調會「雙軌並行」推進舊樓維修及重建，前年《施政報告》提出放寬申請強拍的樓齡門檻，以及加強市建局財務能力，協助市建局應付未來資金周轉需要，除了批准市建局將借貸上限由原來的60億元增至250億元，同時還提出向市建局免地價提供合適土地，提升重建計劃效益及局方可用資產。政府上周公布以象徵式1000元地價，向市建局批出兩幅用地，正是由此而來。兩幅用地面積合計9.91公頃，分別位於紅磡庇利街及浙江街交界，以及將軍澳第137區鄰近電視廣播城位置，名義土地價值估計為42億及90億元，預料發展後可提供約9530個單位。
市建局是自負盈虧的法定機構，目前資產淨值約有400多億元。現時市建局須就6個已開展的重建項目進行收購，未來兩三年相關開支估計達到235億元，可是根據外界推算，市建局手上的流動資金，大約只有200億元，即使近兩年局方發行機構債券又尋求銀行貸款，流動資金需求壓力仍大。政府今次批地，儘管不是直接注資，然而性質無疑是為市建局提供財政支援，讓局方有能力繼續推進手上項目，以至有空間考慮開展其他新項目。
政府這次變相「送」給市建局的土地，當中位於紅磡庇利街的一幅，原本擬建學校，雖然面積較小，但由於位置優越，也可跟附近的市區更新項目發揮協同效應，即使樓市疲弱下招標，對發展商相信仍有一定吸引力，意味市建局有機會早些套現。相比之下，將軍澳137區尚待發展，交通基建配套仍有不少空白，市建局這次獲批的土地，估計需要待好一段時間，才有機會投入發展，惟無論如何，政府今次批地，提高了市建局手上資產淨值，局方尋求借貸融資，不僅較為容易，息口也可望低一些。
香港不僅人口老化，樓宇老化問題也相當嚴重，市區樓齡超過60年的舊樓比比皆是，部分更是嚴重失修，再過10多年，問題只會更趨嚴重。雖然近年政府積極推動樓宇維修，但仍有不少市區舊樓須以重建方式處理，這亦意味市建局不能因為市况欠佳財政緊絀，就放慢或押後重建工作。政府這次變相「送地」，對於短期改善市建局現金流，無疑甚有幫助，然而財政長遠可持續性，仍是市建局的重大隱憂，政府必須直面問題，及早處理，否則有可能嚴重影響日後市區重建工作。
本港經濟與房地產深度綑綁，無論港鐵還是市建局的運作模式，都相當依賴房地產收益的支持，然而近年情况卻令人懷疑，這種模式已經無以為繼。經濟繁榮帶動樓市需求，乃是自然現象，但靠樓價攀升去帶動經濟增長，卻非健康情况。香港必須致力經濟轉型，不能再像過往般依賴房地產作為經濟增長引擎；市建局的運作模式，當然也有必要深入檢討。
市建局近年接連錄得數十億元的虧損，多個重建項目的預算開支，動輒超過百億元，一大原因是市建局在收購物業時須以同區7年樓齡樓宇的價格，作為業主補償基準，導致局方需要付出相當高的收購成本。以往樓市好景，市建局重建項目招標，發展商反應理想，局方收購開支雖高，但進帳更豐。可是近年樓市不振，發展商投地意欲低，市建局項目出現「高買低賣」情况，即高價收購但低價回標，錄得龐大虧損，更有兩個大型項目流標。當然，如果本港經濟好轉帶動樓市復蘇，「高買低賣」情况減少，市建局財政壓力可以減輕，但香港經濟轉型無法一蹴而就，當局也不宜繼續以「高買高賣」舊模式支持市區重建項目。
「同區7年樓齡」賠償
政府需要檢視政策
政府當年定下「同區7年樓齡」現金賠償政策，理由是讓業主可以在同區買到與被收購單位面積相若的單位，而從現實政治角度，如此優厚的賠償安排，也可以減少來自舊樓業主及區內民選議員的反對。可是過去亦不時有聲音質疑，六七十年樓齡單位的價值，跟同區7年樓齡的價值相差太遠，有關賠償政策太慷慨。
市建局的定位，是協助政府推動舊區重建，不能亦不應與發展商看齊、只以盈利為先，重建項目必須考慮受影響居民的居住需要，收購價過低會造成問題，然而繼續沿用目前的做法，市建局長遠未必能夠應付，同樣也是必須正視的問題。市道不景下，市建局可放寬標書條款，增加市場參與重建誘因；政府批地支持，也有協助融資的效果，然而這些做法，皆屬治標不治本，唯有找到一套具有財政可持續性的運作模式，才能應付未來市區重建的需要。