【明報社評】特區政府總部舉行企業參與北都發展簽署儀式,包括本地發展商、國企及外資在內,逾80間企業簽署了意向書。雖然意向書本身不涉及任何具體投資承諾,但從宣傳造勢角度,有這麼多「重磅」企業代表出席儀式簽署,對於增強市場對北都發展的信心,無疑有積極作用。近年本港地產市道低迷,加上高息環境,發展商財力大受影響。北都發展規模大,資金投入需求高,商人在商言商,需要先了解不同發展項目細節安排,才能好好「計數」。政府昨天公布北都三個片區開發試點詳情,相信有助商界掌握項目輪廓,當局需要思考如何調動商界積極性,以別具彈性的安排,吸引商界參與片區開發及投資。
片區試點詳情公布
有助發展商「計數」
香港經濟升級轉型,創科發展至關重要,北部都會區建設亟待推進,工商界的態度,成為關注焦點。去年底,政府推出「加強版傳統新市鎮發展模式」換地安排,以較優惠的補地價條件,鼓勵發展商「原址換地」,按照政府北都規劃,自行發展相關地皮。當局希望新安排可以更有效發揮市場力量,加快北都建設,惟發展商反應平平,甚至寧願讓政府按農地補償價收回相關土地,也不想申請原址換地,自行出錢發展。
政府財政緊絀,發展商缺乏投地意欲。過去數月,中央一再開腔談及香港工商界的角色與作用,又形容商界是香港經濟發展主力軍。港澳辦主任夏寶龍本月初出席工商界座談會,呼籲工商界以實際行動愛國愛港;事後李家超以北都片區開發計劃為例,期望商界從本港整體利益出發。全國政協常委唐英年則稱,商界願意支持中央和特區政府,並非只說不做,同時也強調「支持得嚟,條數都要計得掂」。外界不清楚商界和政府如何「計數」,然而張力的存在,卻是清楚感受得到。
本周初,行政長官李家超率領多名司局長及工商界高層訪問大灣區城市,了解內地片區開發經驗,昨天早上政府又邀請一批企業代表親臨北都考察,其後再在政府總部簽署「支持及參與北部都會區發展」意向書。除了李家超,中聯辦主任鄭雁雄及港澳辦官員都有到場見證。論陣容,這次北都意向書簽署儀式,確是相當浩大,80多間企業代表,除了本地及外資地產商、工程承建商、大型銀行及電力公司代表,國企和中資銀行亦紛紛派高層出席。
今次簽署儀式具有「路演」性質,由特區政府牽頭宣傳造勢,以往確是較為少見。當然,意向書並不是什麼合同,只是一份表態支持北都發展的文件,當中既無提及具體項目,也無任何投資額的陳述,然而如此大型的簽署儀式,始終具有重要象徵意義,除了宣示北都發展得到本地工商界廣泛支持,「國家隊」也願意作為「後盾」,準備好全力參與建設;中央部門官員出席儀式,則反映北都被視為國家戰略發展的一環,得到中央政府大力支持,事在必行。凡此種種相信都有助於加強市場對北都發展的信心,特區政府未來招商引資,也更多宣傳彈藥。
發展北都,特區政府獨力難支,「原址換地」成效不彰,當局提出片區開發模式,盼可吸引商界參與,減輕政府財政壓力。所謂片區模式,簡單而言是「打包賣地」,片區內除了有私人商住物業項目,還包括公共設施、產業設施,投得片區的發展商,要同時負責平整土地及興建這些設施,然後將之交回政府,住宅用地則可自行發展。政府昨天公布北都3個片區開發試點詳情,3個片區分別位於洪水橋/厦村新發展區、粉嶺北新發展區,以及新田科技城,佔地介乎12.5至18.6公頃,最大的一片,面積就跟維園差不多。根據政府文件,3個片區所在區域的定位並不一樣,有重點發展高端專業服務及跨境物流,亦有聚焦創科,地產商可以發展的住宅用地,以及需要幫政府興建的產業及公共設施也不盡相同。發展商掌握了項目較多細節,要「計數」也較為容易。
「片區」發展年期較長,成本及風險也較高。商人在商言商,需要考慮具體項目發展成本及資金周轉壓力,由多間發展商合組財團參與項目發展,是其中一個解決問題的方法。相比之下,如何評估項目是否有利可圖、又或有多少利可圖,則是較為複雜的問題,不同人對發展前景和風險可能有不同看法,對賺多賺少亦有不同期望。
中央向商界派定心丸
提供誘因看特區政府
以往政府發展新市鎮,較多時候都是由公屋「打頭陣」,私人商住項目之後才陸續進場。這種模式可確保區內有足夠人氣和基建配套,發展商可以坐享其利。北都片區開發,發展商要做「開荒牛」,這可不是本港發展商習慣的做法。如果將來肯定有重量級企業在附近落戶,發展商投資信心一定較強,可是如果片區不盡快發展起來,政府也很難找有分量的創科企業落戶,這是有雞先還是蛋先的問題。中央再三強調支持香港創科和北都建設,某程度是要向商界派定心丸,北都創科發展只許成功不許失敗,與其擔心「搞不成」,不如及早投入參與建設。
當然,特區政府要吸引商界全力投入北都建設,還須提供更多誘因。開發片區文件提到,可以考慮提供更多彈性安排,例如分期繳付地價減輕發展商現金流壓力,又或與政府合組公司共同出資興建、批租和管理創科園區等,等等。另外,政府之前也提及,可以考慮以機管局模式,負責招商引資。當局應積極與工商界商討,找出一個互利共贏、可以加快北都創科發展的方案。