【明報社評】全國政協副主席梁振英最近談及本港土地房屋供應前景,一句「慎防供過於求」,引起不少迴響。過去數年,香港內外環境出現劇烈變化,地緣政治形勢變得不利,樓市下滑經濟受壓,更影響了不少人對未來土地供需的看法。有了北部都會區是否就不需要交椅洲人工島,政商界近年時有討論,然而正如行政長官李家超昨天所言,造地和供應是兩件事,政府若要牢牢掌握土地主導權,必須建立土地儲備,人工島計劃對此依然具有關鍵作用,只是政府財赤嚴重也是現實,開發新區之前,必須先「計好條數」。當局需要提供更多數據和細節,外界才能客觀討論人工島的問題。
梁振英憂供過於求
李家超談土地儲備
早於梁振英擔任行政長官時,政府便有中部水域填海的倡議,其後林鄭月娥接任特首,發起土地大辯論,「明日大嶼」填海建島計劃應運而生。及至現屆政府上台,計劃名稱雖然有變,但建島造地1000公頃目標並無改變,惟受經濟下行等因素影響,當局放慢了人工島計劃,最新目標是爭取在現屆政府任內(即最遲2027年)啟動填海。發展局長甯漢豪強調,項目不會擱置,只是步速比較慢。
過去數年,政商界不時有聲音認為,政府應押後以至擱置人工島計劃。梁振英近日網上發文,提到慎防土地「供過於求」,引起各方廣泛關注,一方面因為梁振英昔日擔任特首時,一直強調要增加土地供應,另一方面也因為有關說法令人聯想到人工島項目。梁振英表示,香港土地房屋供應短缺只是目前,未來供應「並非愈多愈好」,必須看供需,樓價下跌對解決住屋問題雖是好事,但會衍生負資產、金融和公共財政等問題,財政收支不能不預算。行政長官李家超昨天回應記者提問,強調造地和供應是兩件事,不斷造地可以在有需要時推出土地,亦可將不需要推出的土地放在儲備,具體土地供應數量,一定會按數據作出客觀判斷。
現時香港面對的內外環境,跟2018年「明日大嶼」願景提出時,確有很大不同。當年香港未有北都計劃,也未經歷反修例風暴及地緣政治環境劇變等衝擊;經濟方面,當年樓價屢創新高,政府賣地收入豬籠入水,也跟目前別若天淵。此一時,彼一時,梁振英關注日後新區開發會否入不敷支,公共財政是否能夠應付,可以理解。與此同時,以往經驗亦清楚說明,政府造地必須持之以恆,不能只看短中期市道。事實上,若不是當年曾蔭權停止造地多年,導致土地供應短缺,梁振英在任期間,覓地建屋也不會這麼艱辛。
私人發展商在新界擁有大量閒置農地,反觀政府卻沒有多少土地儲備,導致本港土地供應主導權長期旁落。對私人發展商而言,政府全力開發北都,有助發展商釋放儲備多年的農地價值,更符合他們的利益,然而從政府角度,人工島計劃有助政府重建土地儲備,牢牢掌握土地供應主導權。
香港正處於經濟轉型期,不少行業備受壓力,甲級寫字樓空置率屢創新高,反映市場供過於求,然而另一邊廂,政府也有不少長遠發展大計。除了北都興創科,政府也強調要強化「三大中心」,即國際金融、貿易及航運中心。以梁振英力倡的航運服務業為例,全力發展與航運管理相關的金融、保險及法律等專業服務,將是未來重中之重,倘若發展有成,長遠必定會增加甲級寫字樓的需求。另外 ,政府多項構思,諸如推動文藝創意產業、發展遊艇旅遊等,背後都牽涉產業鏈建設,人工島可以提供所需用地,如何避免重蹈九龍東核心商業區發展陷困的覆轍,關鍵在於做好規劃。
土地需求變數多
「計掂條數」需資料
本港房屋問題近年出現了一些轉機,未來10年公私營房屋供應可望逐步增加,今年《施政報告》也提出了解決劏房問題的方案,然而改善市民居住環境,只有進行式,沒有完成式。市民「住大些、住好些」這一期望從來沒變,符合80平方呎最低面積要求的簡樸房,也沒理由是政府的「終極目標」,更何况政府長遠還要大規模重建油尖旺及北角等舊區,人工島確可提供大型調遷空間。除非香港從此一蹶不振,否則土地的需求一定存在,眼前最大問題是如何「計掂條數」,確保人工島計劃不會對公共財政構成長遠負擔。
2019年,政府曾估算人工島造價約要5000多億元,而土地收益料可達到1萬億元。當局強調項目發展長達20年,一年所花不過300億元左右,更可發債融資,外界則關注政府低估造價。時移世易,近年樓價地價顯著回落,加上本港內外環境出現結構轉型,人工島土地收益當然要重新評估。根據政府去年的說法,人工島土地收益約為7500億元,工程造價則為5800億元,惟之後再無更新數字或提供更多資料。
發展局長甯漢豪近月表示,人工島計劃可以「拉長」分期填海,不同年期所牽涉的現金流都不同,政府對造價無最新估算。國際形勢風譎雲詭,香港經濟又適值轉型期,長遠土地需求難測,但建島造地耗資龐大,確須搞清楚負擔能力。人工島填海無疑可以「拉長」來做,但如果當局無法提供更多數據和資料,外界很難判斷人工島計劃的財政是否可行。人工島無論建與不建,都不能「拍拍腦袋」下決定。土木工程署及規劃署2021年開展人工島規劃及工程研究,預計今年底完成,期待當局早日提供更多數據和規劃細節,讓各界有更客觀和紮實的基礎,去討論人工島計劃。