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社評:中央出手樓市現小陽春 房住不炒暫不提猶記取

【明報社評】國慶節前夕,中央高調提出「要促進房地產市場止跌回穩」,國務院、住房部、銀行,以及地方政府,相繼就利率、首付比例、貸款政策、徵稅政策以及限購令等,使出「組合拳」。國慶節假期,沉寂多時的樓市乍現小陽春。然而,需要判斷的是,中央的「救市」措施,究竟是否為「止跌回穩」點到即止,不提「房住不炒」,是權宜之計還是徹底改變房地產市場的政策。內地經濟轉型是一個漫長的過程,依靠高科技帶動經濟發展是大方向,人口結構變化以及民眾購房思維改變,決定目前樓市的小陽春並非表示真正的「春天到來」。

樓市一潭死水百業待救

中央救市只是點到即止

今年上半年全國經濟增長5%,達到預期目標,雖然中央繼續提出各種刺激增長的措施,特別是反覆推出各種防止爛尾的「保交樓」具體做法,市道還是疲軟不振,樓市更是一潭死水,截至今年八月底,全國商品房待售面積仍然有7.38億平方米之多。樓市不興,相關行業也出現連帶的打擊,消費市場就回天乏力。

中央政治局在9月26日會議,罕有地就樓市問題提出綜合而且具體的意見:「要促進房地產市場止跌回穩,對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高品質,加大『白名單』項目貸款投放力度,支持盤活存量閒置土地。要回應群眾關切,調整住房限購政策,降低存量房貸利率,抓緊完善土地、財稅、金融等政策,推動構建房地產發展新模式。」

國務院等執行部門坐言起行,央行推出降低準備金率,住房部調整首付比例,銀行推出按揭貸款不分首套還是二套購房,稅務部門降低對轉售房產徵稅的年限,各地陸續宣布不同程度取消限購令。即時推出一系列的措施,突顯中央的整體部署,以及統籌執行的決心與效率。

國慶節黃金周期間,北京、上海、廣州和深圳等大城市,看房客立即活躍起來,一手和二手樓買賣宗數飈升。不過,所謂飈升也是因為基數太低,並非表示真的出現雨後春筍。而且成交價格也各異,一手樓有提高折扣優惠的,也有立即宣布折扣期限很快屆滿,開發商在製造樓價要升的意圖十分明顯。二手樓賣家有立即提高叫價,也有下調叫價,更多是封盤觀望。樓市在活躍氣氛情況下,也有對未來發展方向感到混雜的意味。

一般評論都認為,中央高調使出組合拳,「救市」的信號十分明確,而且決心很大,因為關係到「社會大局穩定」。而且市場上確實有剛需,去年結婚人數仍然有768萬對,城鎮化速度雖然放緩,但每年仍然有發家致富的農民搬到大城市。高科技行業從業員的薪酬福利仍然有所增長,他們為改善居住條件也會換大屋。

中央自去年底召開的中央經濟工作會議,首次不再提出「房住不炒」的政策。這個信號有兩種解讀,一是認為中央在房地產市場政策上有所轉變,而且及後多次提出的「穩中求進」,理解也是著眼於「求進」,因為房地產市場大到不能倒(too big to fail),經濟增長離不開房地產市場上揚。

恆大破產炒家損手教訓深刻

發展高新科技轉型才是正道

另一種解讀是,中央2016年提出房住不炒,因為當時已經出現樓市泡沫苗頭,任由野蠻生長將會禍及金融體系。現在不提這個政策,是因為樓市不但沒有泡沫,連「氣泡」都不冒,也就沒有必要多此一舉。

更重要的是,不提房住不炒,並非顯示中央徹底改變對房地產市場的大政方針。房住不炒不但是一個措施或者政策,而是經濟發展模式的理念。以房地產市場引領經濟增長的做法,造就開發商以無限借貸方式,製造炒賣市場,最後只是炒家暴富,平頭百姓住不起房子。地方政府只顧賣地收益而忽視發展實業,對於令國民經濟長遠獲益的高科技行業,缺乏投資意欲。對整體經濟、國計民生,以及金融體系帶來的禍害已經呈現。

而今積存房地產的過剩供應,反而成為燙手山芋,大小炒家都已經損手爛腳,民眾的眼光已經擦亮,清晰認識到,房地產作為投資或者投機工具的金融屬性喪失殆盡,炒賣房產不可能「東山再起」。

恆大以及多個房地產開發商的破產,或者負債纍纍的教訓十分深刻,相信中央是不會為了要救市於一時,走回頭路重拾這個庸碌無為而帶來後患的愚民政策。仍然心存炒樓致富的投資者相信也是絕無僅有。在這種判斷之下,房地產市道回到「昔日輝煌」也只能是幻想而已。

中央此時出手救市,有一定的必要性,但相信真正的目的,只是提振信心,將積存的供應消化掉,要「嚴控增量、優化存量、提高品質」,而且最終要「推動構建房地產發展新模式」。至於新的發展模式是什麼,要通過市場規律,投資者意向,再制定相關政策形成,在這個探索新模式的過程中,買時間去大力發展經濟發展模式轉型真正需要的高科技產業,才是正道。

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