社評

社評:審慎推地可理解 造地賣地要堅持

【明報社評】政府公布新一季賣地計劃,唯一推出一幅住宅地皮,位於沙田,料可提供570個單位。本港樓市正面對結構性的轉變,隨着年初「撤辣」效應消失,近月樓價又見下行壓力,影響發展商投地意欲。政府連續兩季只推出一幅住宅地皮,頗有試探市場反應之意,反映當局態度審慎,至於能否達到本財年賣地目標,包括建屋量可達到1.3萬個單位、為庫房帶來330億元進帳,相信有一定難度,還得看下半年樓市走勢,以及美國減息步伐。發展商投地有其商業盤算,然而政府一定要堅持造地賣地,確保未來房屋供應持續穩定,不會出現斷層。

首兩季僅兩幅住宅地

年度供應達標添懸念

去年本港樓市表現疲弱,發展商投地態度審慎,多個大型住宅地發展項目都以流標收場。另外,發展商補地價意欲也偏低。根據地政總署資料,2023/24年度補地價約59億元,按年大跌83%,屬近10個年度最低。今年初,《財政預算案》宣布全面撤辣,一度刺激樓市回升,新盤交投一度熾熱,惟4月起又開始掉頭回落。總結上半年,一手成交錄得約8838宗,雖較去年同期上升四成,惟當中差不多有一半成交都是集中在3月份,上月一手成交跌至僅668宗。樓價方面,升勢同屬曇花一現,根據差估署最新數字,本港5月樓價指數下跌1.2%,結束之前兩個月的升勢。

樓市氣氛欠佳,政府2023/24年度最後一季(即今年1至3月)賣地計劃,只得一幅元朗工業用地,未有推出商住用地,即使上季(4至6月)的賣地計劃,也只得一幅沙田小瀝源住宅地。今次是政府連續第二季只推一幅住宅地,地點同樣位於小瀝源,但地皮面積要大一些,料可提供570個單位,若連同市建局及私人發展重建項目,今季可支持興建1790私人住宅單位。總體而言,本財年首兩季土地供應,合共可提供4065住宅單位,相當於全年供應目標(即1.32萬伙)約三成。發展局長甯漢豪表示,政府每年度推地,通常都是「頭輕尾重」,首兩季供應約佔四成,所以這是「正常現象」。

土地是重要資源,政府當然不可以賤賣,惟市况欠佳下,政府勉強推地,結果也只是頻頻流標,進一步影響市場氣氛。大型發展商本來就有不少土地儲備及貨尾單位積存在手,樓市不振、經濟失色下,銀行借貸趨向審慎,發展商手頭資金緊張,面對劈價賣樓變現的壓力,對於斥資投地,自然要再三思量。現在政府推出的地皮若不夠「平靚正」,未必吸引到發展商入標,但如果不持續推地招標,又可能重蹈本世紀初停止主動賣地的覆轍,變相將土地供應主導權拱手讓給私人發展商,最終導致後來土地房屋供應出現嚴重斷層樓價暴漲。貴精不貴多,應該是現階段當局推地的策略。

政府連續兩季分別只推出一幅住宅地,測試市場反應用意明顯;兩幅地皮皆位於沙田,地點吸引、配套成熟,項目規模亦適中,相信會有發展商感興趣,有助政府賣地「試水溫」,然而最終能否賣出一個好價錢,還須拭目以待。說到底,息口乃是目前影響樓市的最主要因素,雖然外界普遍認為美國 9月會減息,然而過去一年來,市場減息預期落空亦不知凡幾。聯儲局何時減息,仍是未知之數,就算美國減息成真,香港亦未必馬上跟隨,借貸成本持續高企,對樓市以至各行各業都有很大壓力。下半年本港樓市前景未明,財政預算案估計本年度地價收入達到330億元,較上年度修訂預算上升七成,目標能否實現,其實沒有太大把握;倘若樓市表現不濟,發展商缺乏投地意欲,全年供應1.32萬伙可否達標,同樣充滿懸念。

長期以來,本港經濟與房地產深度綑綁,高地價政策造就了樓市興旺,政府賣地及印花稅收入進帳豐厚,令香港有條件長期維持低稅率;全港六成市民居住於自置物業,高樓價亦讓港人有財富感。樓價向下,政府收入大減,業主也不會高興,可是高地價高樓價蠶食香港整體競爭力、加劇社會深層次矛盾,也是不容否認的事實。雖然本港樓價最近又現下行壓力,但租金仍在持續上升,差估署早前公布5月份私人住宅租金指數按月升1%,達到近4年半新高。根據一項國際調查,香港今年又再成為全球外派人員生活成本最高的城市,一大原因正是本港住屋租金成本上揚。這對於香港「搶人才」,當然不會是正面因素。

樓市經歷結構變化

造地建屋持之以恆

本港樓市正經歷着結構性的變化,隨着土地房屋供應增加,樓價放緩是必然趨勢,恒隆集團榮譽董事長陳啟宗形容,「暴利的日子會一去不復返,這一趨勢經已開始」。當然,現在情况之複雜,在於本港同時要面對外圍逆風,加劇了樓價下行壓力,並對經濟和庫房收入構成壓力,政府需要小心處理,樓市大起大跌都不是好事,然而造地建屋事關香港長遠發展,當局必須持之以恆,不能因為一時市道壞,就停止造地賣地。

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