社評

社評:政府重估土地需求 市民只怕數字遊戲

【明報社評】政府重新估算直至2048年的土地短缺,由原先缺地1200公頃,改為3000公頃。當局解釋,土地需求估算增加,主要是假設人均居住空間改善,云云,然而當局所謂「住大一些」,不過是將公營房屋人均居住面積,略為提高至215平方呎,實際仍比新加坡等地顯著遜色。另外,公私營房屋需求評估大致不變,維持約百萬伙,是否真能滿足居住需要,同樣令人懷疑。之前的1200公頃缺地估算,低估程度荒謬絕倫,新評估沒那麼離譜,依然是低估,政府聲稱一系列中長期土地供應項目,可提供4100公頃土地,「有信心」應付短缺,公眾可沒有這樣的信心,除非當局就公屋輪候時間、解決劏房等問題,有更具體的承諾及行動,否則市民只會認為當局玩數字遊戲。

土地缺口估算向上調

「住大些」目標未夠進取

政府公布《香港2030+》最新報告,評估長遠土地需求,扣除已推進及有具體規劃的項目,未來約30年,本港估計尚欠3000公頃發展用地,當中涉及房屋用地的短缺介乎510至680公頃;經濟用地短缺介乎701至820公頃,至於政府機構、社區設施、運輸基建及休憩等用地,則缺1360至1500公頃。官員強調,計及各項中長期土地供應大計,包括明日大嶼、北部都會區、龍鼓灘填海及屯門西項目等,合共可以提供約4100公頃土地,言下之意是土地缺口雖比之前大,但政府已有填補方法。當局還重申,已準備了數百公頃土地,未來10年分別可建33萬個公營及10萬個私營單位;倘若各大項目順利推進,再下一個10年至15年,預料還可再提供約60萬個公私營單位。

新一份《2030+》報告,就土地房屋供應,拋出很多新數字,然而蝸居劏房斗室的市民,對這些數字根本無感,他們想知道的是何時方能上樓、居住環境何時才能好轉,官員對解決土地供應問題「成竹在胸」,公眾看在眼裏,卻有很多懷疑。

上一份《2030+》報告5年前發表,當時政府評估的土地缺口僅為1200公頃,惹來廣泛質疑,前土地供應專責小組主席黃遠輝曾公開表示,有關估算保守,未有考慮本港長遠需要更多安老醫療等設施,有小組成員更直指,報告嚴重低估香港長遠土地需求,完全忽略港人「住大些、住好些」的需要。政府的最新評估,土地缺口增加1.5倍,某程度是在回應外界批評。當局表示,新評估涉及多項考慮,包括提升人均居住面積改善居住空間、配合經濟發展及創科用地需求、增加政府機構及社會設施用地,以及預留空間應付不時之需等,大方向當然沒有錯,然而是否能夠反映真實需要、滿足市民期望,依然是一個疑問。

官員強調,希望港人可以「住大些」並非空談,今次土地需求評估,有關單位平均面積的假設,較上次評估時增加了一成到兩成,新增公營房屋單位的人均居住面積為215平方呎,私樓則為237平方呎,較2016年中期人口統計的中位數,即161平方呎為高。近年本港公私營單位愈縮愈細,納米樓、龍牀盤層出不窮,誠如發展局所舉的例子,一個4人公屋單位由不足400平方呎,增加兩成至近480呎,「總比之前好」,然而換個角度看,不過是聊勝於無。一個有魄力的政府,應該更加進取。放眼東亞其他大城市,新加坡和上海的人均居住面積,約有270平方呎,較《2030+》的新假設,仍然高出一截,特區政府若有心作為,就應該更加大刀闊斧。

漂亮數目不足為憑

市民要見具體承諾

政府上次評估,未來30年公私營房屋需求,估計約百萬伙,今次估算大致相若,然而這個評估數字,早在數年前已被質疑低估了需求。現時公屋輪候冊上有25萬宗申請。過去5年,一般公屋申請的新登記宗數,平均每年約2.1萬宗,非長者一人申請者的新登記宗數,平均每年1.1萬宗,假設未來30年情况持續,當局便需要超過90萬個公屋單位,再加上25萬宗已有申請,理論上當局要提供約120萬個公屋單位,即使考慮到本港人口2040年代初將由高峰回落,以及其他扣減需求的因素,香港未來30年需要新增的公屋,恐怕至少仍達80萬至90萬伙,這還未計私樓及居屋等需求。

香港要全力「擴容」,應付居住、安老、醫療、創科、經濟發展等需求,政府也要有充足土地儲備,有智庫認為,本港長遠土地缺口,實際超過4000公頃。「缺地1200公頃」是笑話,「尚欠3000公頃」依然是低估。過去十年,本港劏房戶倍增,由10萬升至20萬,政府持續低估土地房屋需求,供應永遠追落後,不排除未來5年劏房戶進一步增加,告別劏房更是遙遙無期。市民對特區政府解決土地房屋問題無信心,這一情况並非官員堆砌一些漂亮數字、「拍心口」說供應不成問題,就可以解決。市民需要看到政府針對具體痛點落重藥,例如就縮短公屋輪候時間作出明確承諾,3年後實現「4年上樓」、5年後做到「3年上樓」,劏房戶數目5年後降至15萬、10年後回落到10萬以下,以進取目標倒逼官員作為。政府不願作出艱難承諾,市民看不到官員雷厲風行辦事,很難建立信心。

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