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社評:覓地建屋聚焦短中期 壓縮流程須時間指標

【明報社評】《施政報告》下周三公布,土地房屋政策是焦點所在,近日盛傳的多項措施,諸如舊樓「強拍」鬆綁、降低新界「祖堂地」出售門檻等,對於釋出更多土地,無疑有一定幫助,實際成效如何則要走着瞧;重置葵涌貨櫃碼頭,作為長遠目標當然值得研究,然而香港房屋問題水深火熱,覓地建屋必須立竿見影,政府必須拿出更大魄力,顯著增加短中期土地供應。馬料水近岸填海、開發郊野公園邊陲地等短中期方案,過去因為既得利益和各種政治阻力,未能成事,現在是時候重新推進;另外,政府精簡造地流程,亦須大刀闊斧,不能再像之前般小修小補。當局應以壓縮一半甚至三分之二造地時間為目標,爭取將中期發展項目,變成短期項目。

降低門檻釋放土地

馬料水填海應重推

行政長官林鄭月娥即將發表任內最後一份《施政報告》,預料政府將推出一系列新措施,希望加快釋放土地,包括向新界一些宗族集體持有的「祖堂地」入手,降低轉售門檻,由集齊100%持份者同意,改為八成左右;市區方面,當局亦有意為舊區重建鬆綁,樓齡超過50年的舊樓,只需集齊七成或七成半業權同意,發展商就可申請強制拍賣。此外,政府相信亦將重提屯門龍鼓灘填海、研究進一步收回新界私人土地及重置葵涌貨櫃碼頭等。

本港短中期土地供應缺口巨大,《施政報告》不能空談長遠前景,必須拿出更多實質措施,顯著增加短中期土地供應。明日大嶼人工島填海計劃,提出近3年,今年較早時候才通過研究撥款,重置葵涌貨櫃碼頭騰出土地建屋,比起明日大嶼更為長遠,現在啟動研究,不知等多少個十年方能見到成果。當然,從物流貿易樞紐長遠佈局考慮,重置葵涌貨櫃碼頭,遲早需要考慮,可是從解決土地房屋問題角度看,談不上是良方妙策。

政府覓地建屋必須多管齊下,力求立竿見影。部分棕地有重要經濟作業正在進行,收回建屋之前,需要先解決重置問題,相比之下,加快開發新界閒置私人土地,對於紓緩短中期供應,無疑是較現成的方法。新界有不少祖堂地,理論上可供發展,問題是這些土地分佈零散,業權又複雜,部分夾處私人土地中間,發展商難以透過收購整合土地發展。降低祖堂地轉售門檻,理論上可從技術層面減少開發障礙,可是能否顯著加快新界土地開發,仍得拭目以待。

私人土地開發權,操諸發展商和地主手中,政府能做的,一是製造誘因鼓勵發展,二是引用《收回土地條例》,收回一些私人土地作公共用途。政府提出土地共享計劃,鼓勵開發私人土地,迄今只有兩個項目上馬。前年《施政報告》提出積極引用《收回土地條例》,經過一輪「研究」,到頭來僅決定收回3幅土地,佔地不夠2公頃。降低祖堂地轉售門檻,方便私人土地開發,不等於發展商一定大力參與;政府「進一步研究收地」,倘若最終又是僅僅收回數公頃土地,幫助其實不大。

政府增加短中期土地供應,必須大刀闊斧敢作敢為,不管是收地、公私營合作還是近岸填海等,都要更加積極。屯門龍鼓灘填海重置棕地工業設施,因為村民反對,遲遲未見進展,《施政報告》重新推動是好事,另一近岸填海計劃,即吐露港馬料水填海,其實亦應重新上馬。馬料水填海,加上搬遷沙田污水處理廠騰出的土地,合共88公頃,可以興建逾萬公營及私營單位,然而由於會影響區內私人屋苑「無敵海景」拖低樓價,填海計劃在地區遇上巨大阻力,一些政黨為了選票,亦看風駛舵反對計劃,不過此一時彼一時,香港政治環境已變,小我利益凌駕大我的情况,不應繼續出現。

近岸填海及開發郊野公園邊陲地,都是一些較高效的覓地建屋方案,過去因為政治原因遭到反對,現在是時候重新考慮。開發毗鄰郊野公園的邊陲地,不等於縮小郊野公園範圍,毋須自我設限、一寸不許動。紓緩土地房屋問題不能再蹉跎,當局必須做到兩件事,除了推出更多短中期土地開發計劃,更要大幅加快開發程序,將中期方案變成短期、長期方案變成中期。

大刀闊斧精簡流程

中期項目變為短期

根據政府現行程序,「生地」變成「熟地」,需時大約10年,明日大嶼一類大型填海造地工程,由前期技術研究、完成環評城規等法定程序,再到動工「見地」,需時就更長,加上樓宇項目發展期,整個覓地建屋過程,隨時要花近20年。1990年代港英「玫瑰園計劃」,十大基建花了8年便完成;發展天水圍北,1994年開始規劃,2000年已有樓入伙。相比之下,古洞北發展區計劃,早在林鄭月娥擔任發展局長時已提出,10多年後仍未完成。

規章制度的存在,應該是為了方便而非妨礙做事,現時「生地」變「熟地」程序明顯太長,不合時宜,近年政府提出的精簡審批流程措施,僅屬小修小補,無濟於事。政府壓縮土地生產程序,須以目標為本,不能「有做當有效」,最實際方法是定下具體時間指標,將目前需時10年完成的程序,最少壓縮到5年,甚至是更理想的3年,若不設下一個明確目標,壓縮流程容易淪為門面工夫,自欺欺人。

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