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社評:祖堂地開發拆牆鬆綁 解決土地特權此其時

【明報社評】鄉議局成立「房屋供應專責委員會」,研究新界土地發展策略,盼可在10月行政長官發表《施政報告》前提出意見。中央強調香港需要解決房屋問題,行政長官則表示,「開天闢地」需要全社會動員,新界北是香港一個主要土地供應來源,除了發展商手上的私人閒置農地,還有大量由宗族等集體持有的祖堂地可以善用。業權分散妨礙發展祖堂地,修訂相關條例,降低開發門檻,做法可取,鑑於利益持份者眾多,政府必須主導其事,確保祖堂地開發大刀闊斧、操作公開透明,如有需要,更應善用《收回土地條例》,積極收地建屋。開發新界土地,面對重重阻力,特權問題是其中之一,政府應拿出政治決心,通盤解決土地特權問題。

祖堂地逾千公頃

善加運用建房屋

國務院港澳辦主任夏寶龍表示,期盼香港告別劏房籠屋,治港者要善於破解香港發展面臨的各種矛盾,能夠衝破制約經濟民生改善的各種利益藩籬,有效解決住房等問題。夏寶龍這番說話,連日來在社會迴響不絕。行政長官林鄭月娥表示,加快造地需要全社會動員。鄉議局主席劉業強則認為,夏寶龍的說法,並非針對擁有丁權的原居民或發展商。劉業強提到,鄉議局本周通過成立「房屋供應專責委員會」,希望邀請8至10名新界鄉事或專家加入,研究範疇包括發展祖堂地和農地等。

祖堂地俗稱「阿公地」,泛指由宗族、家族等集體持有的新界鄉村土地,原居民鄉村的祠堂、廟宇及祖墓等,均屬祖堂地,此外亦有不少是農地。祖堂地是原居民祖先留給子孫的資產,租金收入用作支持祖堂運作及族群福利,隨着鄉村持續發展,愈來愈少人從事耕作,不少祖堂地改作農地以外用途,例如停車場、回收場、貨倉等,亦有不少祖堂地長期荒廢。

全港祖堂地總面積估計達到2400公頃,較四大發展商擁有的約千公頃新界閒置土地,多出一倍,如能釋出三分之一或以上用地來興建房屋,對紓緩土地房屋短缺,將有莫大裨益。當然,祖堂地發展知易行難,不能單憑面積數字,便以為可以取代其他造地方案。開發祖堂地,主要困難有二,一是這些土地散落不同地區,不易整合,二是業權分散,持份者意見紛紜。

根據現行做法,出售祖堂地,一般需要獲得所有持份者同意,問題是很多祖堂地都是由顯赫大族留下,部分傳承上百年,經過多代繁衍,子孫愈多,持份者愈眾,有些後人甚至早已移居海外,失去聯絡,如何「找齊」所有持份者,本身已非常困難,何况人多意見多,數百人要就出售價錢達成一致,難若登天。過去偶爾有發展商洽購祖堂地,原因大多是相關祖堂地剛好位處發展商持有的兩塊農地之間,若能順利收購,整合出面積更大的地皮,發展潛力自然更大。理論上,政府可以主動收地,現實卻是另一回事,莫說碰新界原居民土地,就連發展商的閒置農地,多年來也沒有積極收回,予人觀感是懼事避難。政府花了兩年時間研究,早前引用《收回土地條例》,按現行補償方式,收回3幅合計約1.2公頃的私人土地,當中包括一些祖堂地,已屬「難得一見」。

中央要求治港者「勇擔當、敢碰硬、善作為」,設法改善房屋問題,新一份《施政報告》在覓地建屋方面必須更進取。部分鄉村原居民關注,政府收回祖堂地的做法,日後會否趨頻,鄉議局爭取在《施政報告》前,先就發展祖堂地等提出意見,跟以上種種是否有關,不得而知,不過祖堂地的流轉和開發,確有必要拆牆鬆綁、理順精簡,否則難以有效善用。所有持份者百分百同意是不切實際的門檻,可以考慮降至八成。發展商與鄉村原居民以私人方式開發祖堂地,牽涉利益巨大,政府有責任確保過程公開透明、有規有矩;與此同時,當局亦應視乎公共設施及建屋需要,多用《收回土地條例》,合用的祖堂地「應收就收」,依現有補償安排辦事,不能有特殊優惠。

開發土地破藩籬

丁屋截龍合情理

不同土地開發方案,牽涉不同既得利益,反對者總愛說「還有別的土地可用,為何要動我的」,然而政府處理土地房屋問題,不能逢山繞路、遇水停步。新界北具有建設大灣區新核的潛力,當局必須敢作敢為,善用區內土地。特權問題是有效開發新界土地的一塊絆腳石,政府要有決心衝破藩籬障礙。今年初,上訴庭就丁權案裁定政府及鄉議局上訴得直,然而沒有新的土地來源,丁屋自然要「截龍」。新界原居民丁權是否屬於《基本法》所指的「合法傳統權益」,有待終審法院判定,無論如何,政府是時候一攬子解決新界土地特權問題,不應再瞻前顧後。

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