社評

社評:劏房租管撥亂反正 留意市况防鑽空子

【明報社評】劏房租務管制研究工作小組(下稱租管小組)向政府提交報告,建議制定「標準租約」,就劏房加租幅度等事宜,作出一些限制。劏房問題的本質,既是房屋問題,亦是貧窮問題。香港寸金尺土,公屋供不應求,輪候時間愈來愈長,對很多基層市民來說,租住劏房乃是迫於無奈,別無選擇,部分劏房業主放租牟取暴利,又向住客濫收水電費用,亂象存在多年,政府遲遲未有處理,現在踏出第一步,總算是好事,只是上有政策下有對策,劏房租戶合理權益能否得到應有保障,仍要走着瞧。一法立一弊生,當局必須往前多想兩步,密切留意市場變化,提防小撮無良業主鑽空子,同時要加快興建過渡房屋及公屋,為基層住屋問題釜底抽薪。

業主租客強弱懸殊

劏房租管助「再平衡」

土地房屋問題長期困擾香港,基層市民受害尤深,公屋一般申請者平均要等5.7年才有機會上樓,近年政府雖有積極嘗試覓地建屋,然而遠水難救近火,基層市民上樓遙遙無期,又無法負擔一般私樓單位租金,只好租住劏房。根據2016年統計處調查,全港劏房單位數目約為9萬個,共有20.9萬人居於劏房,租管小組最新研究更發現,現時全港有11萬間劏房,住客超過22.6萬人,劏房問題惡化,背後反映的是本港房屋問題和貧窮問題都在惡化。基層市民在租務市場處於弱勢,法律保障不足,長期任人宰割,遇着一些有良心的業主,情况還好一點,倘若不幸遇上唯利是圖的劏房業主,租住期內往往受盡剝削。

誠然,市場定律,有求就有供,惟無可否認的是,部分業主經營劏房,看上的是分間多房出租所換來的暴利。一間不足100平方呎的劏房,月租隨時也要數千元,社區組織調查發現,部分業主出租劏房所得收益,比起直接出租整個單位,足足高出數倍。多年來港府奉行「小政府、大市場」原則,囿於「積極不干預」思維,對於未上樓基層市民面對的居住問題,長期採取鴕鳥政策,上世紀90年代,籠屋問題備受關注,當局直到一再發生奪命大火,才下定決心規管。過去10多年,劏房問題叢生,衛生環境惡劣,業主收取不合理租金、濫收水電費情况嚴重,當局遲遲沒有作為,現在政府終肯下定決心,在本立法年度提出劏房租務管制條例草案,總算就規管劏房踏出了重要一步。

目前劏房戶中,85%有簽租約,惟僅得44%有打釐印,鑑於劏房租務市場明顯向業主一方傾斜,租約沒打釐印,法律效力存在疑問,吃虧的一定是租戶。租管小組建議制定「標準租約」,強制劏房業主與租客簽訂,對保障租戶相當重要。根據小組的構思,「標準組約」將列明租約為期兩年,其間不得加租。兩年租期過後,租客有權續租一次,即合計可租住4年,業主亦可加租一次,但加幅不可高於15%,又或超出差估署私人住宅租金指數之前兩年的百分比變幅,兩者以較低者為準。「標準租約」亦會訂明,業主須維持物業內部狀况,包括供水、供電、熱水、衛生等裝置正常運作,至於所有租客攤分的水電煤費用,合計不得超出帳單金額。另外,只有租客有權給予業主一個月通知,於租期首12個月後終止租約。

一法立一弊生

副作用須提防

有業主組織代表認為,租管小組的建議以「懲罰業主」為主,「只保障租戶」,擔心「租霸」等問題;亦有意見認為,劏房加租幅度以15%為上限,訂得太寬鬆,應以通脹幅度為準。劏房租務市場業主跟租客「強弱懸殊」,大幅加租變相逼遷司空見慣,規管多向租戶傾斜屬天經地義,政策目標應該是求取平衡,既讓租客有較多保障,業主亦可以有合理利潤。過去10年,差估署私人住宅租金指數的年增長率起落甚大,高峰試過達到23%,近年平均約5%至6%,小組提出的加幅限制是否太寬鬆,當然可以斟酌,不過話說回來,私人市場始終與公營有別,規定租金加幅不得高於通脹,恐怕亦不現實,租金管制定得太嚴太死,不排除一些業主放棄分租,劏房供應減少,政府過渡房屋和公屋供應無法及時填補,反而有可能令基層住屋問題在短中期進一步惡化。

長遠解決基層住屋問題,必須加快興建公屋,劏房租管,理論上可以暫時略為減輕基層市民的壓力,只是一法立一弊生,當局必須密切留意市場反應,既要留意不良副作用,亦要提防有人鑽空子。由小組提出租管建議,到立法會通過政府規管法案,隨時有三四個月空窗期,小組主席梁永祥承認,一些劏房業主有可能趕在法律生效前,逼租戶接受大幅加租,不排除一些租客遭逼遷。另外,有意見亦關注,只限制劏房加租幅度而不訂立起始租金,業主日後制訂新租約時,大可將租金定於較高水平,令租金管制形同虛設。平情而論,本港劏房成千上萬,即使同處一區,不同劏房的居住環境和設施質素可以差天共地,租金高低自然大為不同,僅以劏房面積或所在地區等去釐定起始租金,並不可行,然而以上種種潛在問題,政府都有責任跟進和處理。劏房租管執行下來,未知會否出現意料之外的副作用或事態,政府要有兩手準備,興建過渡房屋必須加快步伐。

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