社評

社評:東北準備開始收地 折射發展棕地困境

【明報社評】新界東北發展延宕多年,政府終於開始準備收地,然而具體收地賠償和清拆工作會否橫生枝節,出現保育抗爭和不遷不拆風波,仍需密切留意。土地小組報告指出,發展棕地得到市民壓倒性支持,然而絕非「手到拿來」選項,新界東北發展由規劃、收地到建成首批公營房屋,至少需時18年,正好折射發展棕地的困難,突顯多管齊下覓地建屋的必要,不能空談「先棕後藍綠」。政府落實新界東北發展,收地賠償安置等開支數以百億元計,反觀附近的粉嶺高球場,政府毋須分毫即能率先收回32公頃土地,政府若要服眾,不能迴避土地小組局部發展高球場的建議。

花費千億耗時18年

收地清拆恐遇糾紛

古洞北粉嶺北新發展區的收地及清拆工作,將於下半年展開,立法會發展事務委員會下周將討論首階段工程撥款申請。政府解釋,整個發展計劃分為兩階段,首階段發展168公頃(約9個維園面積),清拆賠償及工程成本約為470億元,預料提供2.1萬伙住宅,包括1.8萬伙公營房屋;第2階段發展247公頃,目前未有確實估算金額,初步推算整項計劃發展成本超過千億元,2031年完成,提供超過7萬伙住宅,當中68%為公營房屋。

未來30年本港土地需求至少4800公頃,目前政府已覓土地有3600公頃,包括古洞北和粉嶺北新發展區。未來10年,兩區將成為政府房屋供應的「糧倉」,不過政府仍需大力覓地建屋,填補缺地至少1200公頃的空白。新界東北發展規劃2008年啟動,經歷不少風雨,至今才終於來到申請工程撥款、準備開始收地的一步,進度之慢固然反映政府造地效率低下,惟亦反映發展棕地和開拓新區的困難。

根據土地小組報告,發展新界棕地和更多新發展區,是最多市民支持的土地供應選項,支持度超過八成。土地大辯論期間,不少人認為引用《收回土地條例》,一切問題即可迎刃而解,亦有反對填海的人士強調,本港有逾千公頃棕地,覓地建屋必須「先棕後藍綠」,云云。增加土地供應,必須實事求是,考慮實際操作,空談原則口號不如多看現實案例,古洞北粉嶺北的例子,正好說明為何覓地建屋必須多管齊下,不能單靠發展棕地。

棕地有經濟作業正在進行,並非閒置用地,大多數還夾雜了村落、寮屋和農地,若要發展棕地,必須解決收地賠償重置等問題,古洞北粉嶺北發展區便涉及50公頃棕地。為了落實整個發展項目,政府表示會引用《收回土地條例》等規例,收回約180公頃私人土地,以及清理約230公頃政府土地,約有1500戶以及443個棕地業務經營者受影響。政府在首階段(即今年至2026年)會先收回68公頃私人土地,受影響住戶及棕地經營者須於3年內陸續遷出,當局希望2026年有公屋落成。屈指一算,政府發展新界東北,由找麵粉到焗出麵包,足足花了18年,這還是假設了一切順利,倘若收地清拆遇上障礙,焗出麵包的時間可能更長。

「先棕後藍」又拒清拆

事事說不萬事俱休

政府為了減少收地阻力,去年將收地特惠補償金額調高接近一倍,同時大幅放寬寮屋住戶申請現金特惠津貼資格,若寮屋戶住滿7年,還可選擇免經濟審查直接上樓。當局估計,古洞北粉嶺北首階段發展,收地清拆補償費用至少133億元,不少村民和棕地營業者反應正面,惟亦有村民堅持不遷不拆,亦有人要求保留區內有數十年歷史的鎅木廠,誰都無法保證,未來收地清拆工作,不會爆發激烈抗爭。

當一個發展計劃涉及包括棕地在內的已發展土地,受影響的持份者除了要求金錢賠償,亦會要求重置安排,處理相關訴求和爭議,絕非想像般容易,然而部分人卻過度看輕發展棕地難度,更甚的是有些人為了反對填海,強調必須「先棕後藍綠」,可是當政府去發展棕地,他們卻又要求保育先行甚至不遷不拆。本港土地短缺問題水深火熱,事事說不,到頭來只會萬事俱休,令香港病入膏肓。

當然,政府也必須以行動說服公眾,政府覓地建屋,不會是柿子只挑軟的吃,一遇權貴壓力便退縮。政府為了發展古洞北粉嶺北,耗用百億元計公帑於收地賠償,可是粉嶺高球場大片土地擺在眼前,政府毋須動用分毫就可以收回。土地小組考慮到社區承載能力,建議率先收回粉錦公路以東32公頃高球場土地建屋,如果政府堅決拒絕,未來當局所有收地行動,都會有人以「政府有高球場免費地卻不去收」為理由,質疑政府做法的正當性和合理性。

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