社評

社評﹕放寬按揭成數 易生托市疑惑

【明報社評】財政司長陳茂波連續兩日提及研究放寬按揭成數,惹來市場不少揣測。不少「上車客」有錢供樓沒錢付首期,放寬按揭成數對他們來說是喜訊,不過有關措施也必然起着「托市」效果,二者是一枚硬幣的兩面,無從切割。過去10年本港樓市熾熱,政府推出多輪「逆周期措施」和「辣招」,樓價仍然升逾一倍,當前樓市是否已經進入下行周期,仍需時觀察,外圍形勢短期充滿變數,政府現階段切忌輕舉妄動。近期樓價跌幅不足一成,樓市辣招固然不能輕撤,是否調整按揭成數等逆周期措施亦須審慎,政府必須避免發出錯誤信息,令市場誤以為當局現已急於砌辭托市。

外圍形勢變數多

政府應謀定後動

近月本港私樓價格回落,地產業界不斷有聲音要求政府放寬按揭成數,以及撤去樓市「辣招」。財政司長陳茂波表示,政府無意放寬額外印花稅、買家印花稅及雙倍印花稅3項「辣招」,不過放寬按揭成數卻有商量。財爺表示,有見一些年輕人有能力供樓,卻沒有足夠首期置業,政府會以不影響銀行體系風險、避免為樓市火上加油作為兩大前提,根據4項因素,研究在「合適情况」之下放寬按揭成數,照顧「上車族」。

過去10年政府推出多項樓市調控措施,各有針對,樓市3辣招主要是增加炒家和投資客成本,打擊炒賣活動,至於金管局的逆周期措施,包括收緊按揭成數等,主要目的是加強信貸風險管理,避免業主貸款比例太高,即使樓市波動,銀行體系承擔的風險仍然可控。不過從實際效果而論,金管局收緊按揭成數,亦有遏抑市民置業需求的作用。由於現時銀行樓按最多只做五至六成,年輕人要儲夠首期並不容易,往往要麼「靠父幹」打本,要麼靠一手樓發展商提供的二按,才有機會「上車」。有意見認為,政府可以將基本按揭成數回復至2015年水平,1000萬元以下住宅物業,按揭成數可由六成上調至七成,幫助首置客及真用家。

現時本港銀行所承受的按揭風險遠比1997年低,政府數據顯示,全港逾百萬家庭擁有自置物業,當中超過六成半已供滿樓,比率升見新高,單從信貸風險角度而論,放寬按揭成數並非沒有空間,可是政府還須審慎考慮放寬安排會否為樓市添柴加薪。近月本港樓價下跌,很大程度受外圍形勢影響,考慮到本港短中期土地供應存在巨大缺口,加上政府長遠房屋策略調低私樓比例,未來私樓單位供應量減少,一旦外圍不利因素減退,樓市很易復熾。目前樓價僅由去年高位回落約7%,觀乎2016年初樓市下調一成後又再回升的情况,現在說樓市已經進入下行周期,未免為時太早。

政府太早談放寬

市民容易生錯覺

當前環球經濟形勢並不明朗。美國為了應付經濟增長放緩,有可能放慢加息步伐;中美貿易戰是戰是和,還看未來兩個月談判發展。倘若中美能夠達成貿易協議,美國聯儲局又叫停加息,本港樓市走勢可以在短期內出現180度轉變;倘若環球經濟形勢不幸朝壞方向發展,特區政府又太早出手放寬逆周期措施、幫助年輕人和首置客入市,就有可能好心做壞事,令到置業者淪為負資產人士。際此時刻,政府最明智的做法,應該是先看清楚形勢,謀定而後動。

上月行政長官林鄭月娥表示,如果市場幻想一旦樓價下跌,政府就會出手救市,這類想法「可以慳番」。現在政府提出,倘若「確定」樓市進入下行周期,可以考慮適當放寬按揭成數,也許是真心希望幫有錢供樓無錢付首期的人一把,然而由於放寬措施對樓市一定有刺激作用,市場的解讀,必然是認為政府準備「托市」。如果政府以為兩者可以嚴格區分,未免自欺欺人。幫助「上車族」應付首期,說起來無疑冠冕堂皇,問題是這個邏輯其實在大多數時候都說得通。政府現在提出放寬按揭成數,難免有人懷疑當局是在找理由「托市」,質疑政府講一套做一套。

陳茂波強調,當局會考慮樓市跌幅及速度、單位成交量、未來住宅供應及經濟環境等情况,在不為樓市火上加油的合適時機放寬按揭成數,不過單憑這些說法,未必能夠妥善管理好市場預期。政府很難能就放寬措施定下硬時限硬指標,市場一定會不斷揣測政府底線在哪。政府應該等待影響樓市的不利因素,諸如加息問題、中美貿易戰、環球經濟下行壓力等變得較為明朗化,才去考慮是否適合放寬按揭成數。政府太早談論放寬逆周期措施,容易令市場產生不合理期望,甚至令市民覺得政府急於做「樓市救火隊」,樓價跌少許便會出手「托市」,加深「樓價只升不跌」的錯誤觀念。

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