社評

社評﹕樓市減辣言之尚早 政府須有科學準則

【明報社評】樓市降溫,官方樓價指數連跌兩月,有市場人士認為樓市已經轉勢,要求政府放寬樓市辣招,政府官員表示時機未至,若確定樓市進入下行周期,才會考慮適當放寬。過去10年本港樓價上升超過一倍,與市民負擔能力完全脫節,過去兩三個月樓價回落,調整幅度有限,現階段輕言減辣,只會向市民發出錯誤信息。談減辣必須先認清辣招原來目標,並非一見樓價下跌就減辣。政府需要管理好市場預期,何時減辣、如何減辣,決策過程必須科學透明,當局應說清楚會根據哪些具體指標和因素衡量減辣時機,不會因為業界壓力拍拍腦袋下決定。

樓市走勢需時觀察

急急減辣理據薄弱

近月本港物業成交價量齊跌,私人住宅樓價指數連升28個月後見頂回落,連跌兩月,累計跌幅約1.5%。最近愈來愈多業界人士表示,樓市轉勢,政府應該撤去樓市辣招。有人聲稱政府若不撤辣招,樓市跌勢將「失控」,「重演廿年前金融風暴樓市崩潰亂局」、「拖垮香港經濟」;有人則以逆向邏輯「勸誘」,表示取消額外印花稅(SSD)等辣招後,二手盤源將大增,撤辣不會刺激樓價,反而可令樓價有序回落,云云。

樓市走勢有變,危言聳聽、威迫利誘說辭大行其道,為的都是減辣撤辣,不過樓市是否真的已經進入下行周期,實在言之尚早。2015年底至2016年初,樓市半年內下跌超過一成,當時亦有人大聲疾呼要求減辣,可是樓市之後又重拾升軌。前車可鑑,近兩月樓價回落迹象相對明顯,惟屬大漲小回還是真的轉勢,仍需時間觀察。有評級機構估計,除非發生類似2003年SARS的不可預期事件,否則一手樓價未來一年半估計只會下跌一成半,回到去年第4季水平。考慮到之前兩年樓市累計升幅超過四成,僅僅因為樓市有回軟之勢便急急減辣,理據薄弱,絕非明智之舉。

本港經濟遭房地產「綁架」,樓市大跌無疑會影響經濟,然而不代表政府一見到樓價下挫就要托市。討論減辣問題,應該回歸基本。過去9年,政府因應樓市上升周期,多次推出逆周期措施,包括大幅收緊各類物業按揭、推出額外印花稅和雙倍印花稅等。金融海嘯後多國刺激經濟大舉印鈔,導致熱錢氾濫,谷起全球資產泡沫,無疑是最初政府推出逆周期措施的原因,然而一路發展下來,本港樓價愈飈愈高,除了因為投機炒作,更大程度是由於房屋供應嚴重不足,政府唯有以辣招管理需求,遏抑炒賣。

近期樓市回軟,主因是中美貿易戰、外圍股市動盪,以及香港12年來首度上調最優惠利率,並非因為房屋供求失衡出現根本改變。倘若中美貿易戰短期內得以緩和,市場氣氛改善,不排除樓市很快止跌回穩。除非樓市崩潰式暴跌,否則政府在房屋供應到位之前,都不應該考慮大舉撤辣,以免向市場發出錯誤信息,令樓市再度升溫。

出招容易撤招難,準確把握撤招退市時機從不容易,關鍵是要有準則、有指標、有步驟,讓市場和公眾有充分心理準備。以美國聯儲局退市為例,局方很早便向市場發出清晰信息,當通脹率達到2%、失業率降至5%以下的水平,局方便會視乎經濟形勢,認真考慮展開加息周期,以及逐步「收水」結束量化寬鬆。港府考慮是否撤辣,亦應該有一籃子指標,不能憑感覺又或因為業界壓力而下決定。

減辣條件難說太死

交代方向管好預期

政府何時減辣、如何減辣,不應僅僅盯住樓價,還可考慮一系列指標,諸如負資產宗數、市民置業購買力指數(即按揭供款相對住戶入息中位數比率)等。為了保留應變彈性,政府很難將減辣條件和指標說得太死,然而當局可以向公眾交代大方向,做好市場預期管理,以免外界捕風捉影,妄作揣測。例如近日財金官員回應減辣問題,都提及2015至2016年樓市一度下跌一成許,這類說法可能令市場人士預期,樓市下跌超過一成,就是政府同意減辣之時。如果這並非官員本意,就有可能引來誤會。當業界覺得政府沒有一套科學和透明的準則處理減辣,就有可能不斷試探,甚或政治施壓,這將影響到未來政府減辣決策的公信力。

樓價下跌,首當其衝的是樓市高峰期置業人士,不過由於政府收緊了按揭成數,市民置業首期金額增加,貸款負擔相對減少,無論銀行還是業主,對樓市下跌都有較強抗震能力,政府有本錢謀定而後動,看清形勢決定是否減辣。目前市民置業購買力指數仍處於74%的高位,遠高於近廿年平均水平(即44%),如果利率上升至較正常水平,有關比率可能升見97%。現時當局最不應該做的,就是在樓市走勢未明、利率正常化起步之際,貿然減辣鼓勵市民入市。

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