【明報專訊】最近有深圳新盤以每平方米低於4萬元(人民幣,下同)的優惠價出售,惟該盤平均每平方米樓價仍逾5萬元。市場人士提醒,即使是頻繁北上的港人,決定是否購置大灣區內地城市物業前,亦應先了解當地樓市概况、置業相關政策、物業用途限制及置業流程等基本知識,並選擇信譽良好的發展商及地產代理,以減低「隔山買牛」的風險。
明報記者 劉敬華
樓市概况為置業主要考慮因素之一,儘管人民幣匯價處於吸引水平,且近年內地樓價已有所調整,但要留意較受歡迎的區域,樓價調整幅度或相對有限,宜了解樓價是否處於自身可負擔水平。若傾向購買新盤,應留意樓盤宣傳所指的是最低價,還是平均價,因為兩者差距可逾萬元。如早前內地媒體報道表示,深圳南山區御景峯售價可低至每平方米3.8萬元。參考貝殼新房網頁的資訊,現時該盤平均每平方米售價為5.5萬元(見表1),即均價與最低價差距達1.7萬元。
南山御景峯3.8萬每平米只屬最低價
據吉屋網數據,深圳各區9月份一手及二手樓均價都與上月持平,整體深圳一手樓9月均價為每平方米約5.87萬元,二手樓掛牌均價為每平方米5.81萬元,其中福田區一手樓均價達每平方米11.73萬元,二手樓掛牌均價每平方米7.53萬元;南山區一手樓均價亦達每平方米10.34萬元,二手樓掛牌均價則為每平方米近8.5萬元;羅湖區一手樓均價為每平方米7.34萬元,二手樓掛牌均價5.37萬元。
至於大灣區內另一個港人置業熱點中山,9月份一二手樓樓價同樣與上月相若,整體一手樓均價為每平方米1.27萬元,二手樓掛牌均價每平方米約1萬元,其中較多新盤選擇的火炬開發區一手樓均價為每平方米1.44萬元,二手樓掛牌均價每平方米1.26萬元。
「五證」不齊 寧願等一等再考慮
即使樓價為可負擔範圍內,也要了解該內地城市的置業政策,如買房限購政策,及港人內地置業所需符合的條件等。由於相關政策或條款,原意為防止樓市過熱,惟近期內地樓市受壓,相關限購條款或會隨市况微調,港人考慮北上置業前,宜先了解當前的最新政策。
為免買錯樓,除了可在買樓前查看相關項目是否有齊「五證二書」(見表3),當中「五證」可在銷售現場通過公示內容查閱,若銷售人員以正在辦理手續為由而未能提供,宜待至相關公司能提供時方再考慮是否購買。應重點查看「五證」之一的《商品房預售(銷售)許可證》,可從三方面入手,其一為留意證上列明的開發企業是否與出售房屋的出賣人完全一致,否則不能確定開發企業銷售屬合法;其二,為批准銷售的房屋和購房人購買的房屋必須一致,即購房人購買的房屋必須在銷售許可範圍之內,否則屬非法銷售;其三,核實項目名稱與廣告宣傳是否一致。另外,也可先向銀行諮詢相關物業能否承做按揭,因為銀行一般不會為業權不清,或仍有轉售限制的物業提供按揭。
留意住宅公寓土地使用年期不同
置業前還要對內地樓市有一定了解,如樓價計算方法、物業類型及置業流程等資訊。目前於網上不難找到相關資訊,可從最基礎的物業小知識入手,如不同樓型會有不同土地使用年限及使用性質,如樓型為住宅,一般土地使用年限為70年,物業性質只限居住;若樓型屬公寓,一般土地使用年限為40年,可作商業或居住之用。
物色內地物業時,必須選擇信譽良好的發展商及地產代理。更重要的是,親力親為,不僅要親身到現場視察,以了解施工進度、周邊設施和交通配套,以免因未能掌握全面資訊,而被廣告內容誤導。至於簽署買賣合約,消費者應親身到場,並於簽署前看清合約細節,如合約訂明的發展商名稱是否與廣告或展銷會所述的一致,是否訂明交樓和辦契證的期限、交付樓房的品質標準、公共設施安排、售後服務、違約條款等。