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灣區熱搜:穗谷賣地收入 一舉推50幅多靚地 樓盤開發鬆綁 分析:地產商投地意欲仍弱

【明報專訊】廣州市早前公布今年第三批住宅用地拍賣清單,一口氣推出50幅用地,且不乏市中心靚地,被視為「大曬冷」。然而,廣州瘋狂推出靚地的背後,是今年前兩次賣地反應慘淡,截至8月21日僅6幅用地成交,成交金額118億元(人民幣,下同),嚴重衝擊政府賣地收入。為刺激投地氣氛,政府允許贈送的露台面積比例,以及不計入容積率的公共空間比例提高;但有分析認為在樓市預期仍較弱、去庫存及買家觀望情緒仍濃烈的市况下,地產商投地意欲始終受制約。

明報記者 陳子凌

按照今年供地計劃,廣州擬推出93幅住宅地,但前兩次供地中,不斷發生臨時中止拍賣或流拍情况,上半年僅錄得4宗成交,成交金額64.77億元,刷新近5年的同期新低;雖然之後兩個月再錄兩宗成交,但累計只有6幅用地賣出,且僅一幅有少許溢價,其餘5幅均底價成交。

首8月成交118億 去年逾千億

再者,6宗成交總金額才118億元,對廣州市政府的財政收入帶來嚴重壓力。根據廣州市統計局數據,去年全市一般公共預算收入1944億元,賣地收入佔1183億元,相當於61%。因此,政府需想辦法確保今年餘下時間的賣地收入。

廣州市上月公布第三批住宅用地拍賣清單,從8月15日至11月15日期間將推出50幅用地,雖然有部分是前兩輪賣地撤牌或不成交的地皮,但數量之多仍令市場嘩然,要在這3個月全部賣出,相當於每一天半成交一幅。

或因賣地任務艱巨,今次50幅用地有31幅位於中心城區,且位置在金融城、琶洲、智慧城、白鵝潭、白雲新城、大坦沙等優秀地段,其中幾幅更被市場稱為「壓箱底」的好貨,例如天河區的金融城兩幅望江景地皮,又有海珠區琶洲南的3幅相鄰地;用地十分稀缺的越秀區,今次也推出一幅位於廣州大道中的城區中心靚地。

一眾靚地當中,又以金融城的望江景地皮最受關注,資料顯示,該地皮為南方麵粉廠舊址,底價88.15億元,土地面積5.6萬平方米,建築面積17.56萬平方米,折合樓面價每平方米50,211元,將於9月29日競價拍賣。市場人士指出,該地皮位置甚佳,除了位處臨江區域擁有江景,且距離珠江新城東區大約500米,距離廣州第一豪宅匯悅台僅約900米,地理優越。

金融城地矚目 增陽台贈送比例等

官方對這幅地也寄以厚望,8月26日舉行的2024廣州秋季土地出讓全周期服務推介會上,政府宣布兩項新規,其中在容積率上,金融城地皮將被列為「高品質住宅」試點,允許贈送的陽台面積佔單位建築面積比例提高至30%,使單位的實用面積提高。此外,政府亦將不計入容積率的公共開放空間比例提升至10%,換言之樓盤的公共面積如小區花園等可以建得更大,提升居住環境。除金融城地皮外,部分即將拍賣的地皮也適用於此新規。

內地地產行業研究諮詢機構克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示,政府新規的核心是鼓勵地產商開發更優質住宅,增加核心區域樓盤的吸引力,從而刺激地產商投地意欲,但考慮到目前民企的重心普遍還在去庫存、保交樓,預計投地的還是會以國企為主。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦指出,在目前新樓仍要打折促銷,買家觀望情緒仍濃烈的情况下,地產商投地意欲受制約,縱有成交,錄得高溢價的機會也較低。

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