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灣區熱搜:廣深甲廈供應增空置率高 租金受壓 去年末穗非核心區四成丟空 深租金按年跌5.4%

【明報專訊】仲量聯行及第一太平戴維斯先後發表2023年度研究報告,稱廣州、深圳甲級寫字樓租賃市場雖走過低谷,吸納量回升,但需求未完全恢復至疫情前,空置率仍處於高位,由於兩地寫字樓供應持續增加,預料業主勢將減租吸客。

金融科媒通訊業需求回暖

仲量聯行本月較早前發表《2023年廣州房地產市場回顧與展望》研究報告,稱廣州甲級寫字樓全年淨吸納量超過20萬平方米,比2022年增加一倍。仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖表示,在經濟復蘇的推動下,相較於2022年的低谷,租賃需求經過2023年上半年逐步釋放和第三季調整後,第四季淨吸納量已恢復上半年平均水平。研究指出,由於部分租戶利用租金優惠,搬遷至更優越的甲級寫字樓,重點行業如金融、TMT(科技傳媒通訊)的大型企業擴充需求回暖,使廣州甲級寫字樓空置率於第四季末回落至21.4%,按月下降0.5個百分點。

穗年增74萬方米樓面 7年高峰

第一太平戴維斯《2023年廣州房地產市場回顧與2024年展望》指出,廣州傳統核心商務區甲級寫字樓年度淨吸納量仍較過去10年年均水平低15.2%,雖然年末平均空置率按月下降1個百分點至17.7%,但按年仍上升4.3個百分點;非核心商務區年末更錄得40.8%的平均空置率。

同時,廣州甲級寫字樓全年新增約74萬平方米,是2016年來的高峰,主要分佈於琶洲和廣州國際金融城。仲量聯行華南區研究部總監曾麗預計未來12個月,廣州商用物業市場將迎來新一輪供應高峰,總規模預計超過60萬平方米。由於大量新增供應預期和市場租賃需求尚未恢復到疫情前水平,更多業主願意減價以提升出租率,導致年末平均租金按月下降2.8%,尤其以新興商務區跌幅更明顯。仲量聯行預料全市空置率或再小幅上升,業主將繼續推出優惠租金吸引租客。

第一太平戴維斯亦稱,截至年末,廣州傳統核心商務區甲廈平均月租錄得每平方米144.8元(人民幣,下同),租金指數按月跌1.4%,按年跌4%;非核心商務區因散售型項目較多,私人業主減租更進取,個別項目甚至減超過10%,平均租金降至每平方米97.6元。

深淨吸納量10年低 近三成空置

深圳亦有類似問題,第一太平戴維斯研究指出,深圳去年甲級寫字樓新增91.9萬平方米,年末市場總存量上升至1091.6萬平方米,按年增8.5%;但淨吸納量21.8萬平方米,為近10年最低,年末全市空置率按月上升0.6個百分點,按年上升4個百分點,至28.9%。雖然第四季淨吸納量回升,但全年整體因內外經濟環境面對挑戰,租戶普遍收緊預算或縮減租賃面積,業主亦普遍減租;年末深圳甲廈租金指數按月跌0.9%,按年跌5.4%,平均月租跌至每平方米167.4元。展望2024年,全市新增甲級寫字樓預計達89萬平方米。

第一太平戴維斯深圳商業樓宇部負責人羅志文稱,寫字樓租金調整,本質是周期內租賃空間供求平衡結果,而商業樓宇生命周期往往長達幾十年,需要長周期承載經濟活動,當經濟形勢遇到挑戰,觸發需求變化,租金自然產生一定波動。

明報記者 林迎

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