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431呎以下新屋 佔比不足一成升至逾五成 單位愈住愈細 樓價辣招壓不低

【明報專訊】房屋篇

「地小人多」一直是香港要面對的問題,自九七回歸後,歷屆政府亦積極嘗試解決市民住屋問題,包括增加住宅供應、遏抑樓市炒風等,但香港回歸25年,香港樓價持續上升,市民難上車的問題日益嚴重。差餉物業估價署資料顯示,自2017年起至今年4月底的最新數據,每年私樓建成量中,實用431方呎以下A類單位佔全年整體私樓比例均超過三成,其中2019、2020年更超過四成,今年首4個月更超過五成,成為該年建成量最高的私樓戶型,反映港人居住面積愈住愈細。

明報記者 林尚民 甘潔瑩 歐陽偉昉

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據差餉物業估價署資料(圖1),若以建成量計,本港以往最多供應的私人住宅為實用431至752方呎的B類單位,1996年全年19,875個建成私樓單位中,就有10,500伙為B類單位,佔比52.8%,同年A類單位只有2552伙建成,佔比12.8%。回歸後,1997至2008年B類單位建成佔比一直在五成以上,1997年更高達75.2%,反觀A類單位大部分時間都在一至兩成水平,而1998年更低至只有5.6%。

原主流B類單位 75%跌至三四成

不過,2008年後A、B類單位比例差距愈縮愈窄,B類單位建成比例由2008年起至2017年,一直在四成多至五成多水平,A類單位比例則由2006至2016年間,由不足一成逐步上升至兩三成水平,2017年A類單位建成比例更升至38.7%,追貼B類單位43.1%,2018年A類單位建成比例雖回落至34.4%,但同年B類單位建成比例亦降至39.3%,即該兩年A類單位建成比例較B類單位少不足5個百分點。

踏入2019年,A類單位建成比例高達48.5%,大幅拋離B類單位30.6%,並連續兩年成為建成比例最多的戶型。去年A類單位建成量及比例下降,以至B類單位再次成為最多建成量之類別,但今年首4個月全港9979個建成私樓單位中,A類單位有5684伙,佔比高達57%,再度成為建成比例最高之單位類型。

事實上,若對比1997年及近年於位置、客源相若之樓盤,長實1997年推出天水圍嘉湖山莊美湖居,全數2264個單位實用面積均超過431方呎,即不設A類單位,戶型亦全為兩房或以上,而同區近年推售、新地發展的Wetland Seasons Park及Wetland Seasons Bay系列,就設有開放式戶及一房單位,實用面積最細268方呎,就連部分兩房單位亦屬實用431方呎以下的A類單位。

25年樓價累升1.23倍 高03年低位逾5倍

值得一提,港府為增加住屋供應,除四出覓地建屋外,2010年度就為部分地皮加入最大單位面積及最少單位數目等賣地條款,上述Wetland系列所在的地皮當年就有加入相關限制。回歸25年間,歷屆政府都曾推出多項樓市措施(圖2),如「八萬五」、由勾地改為主動賣地、推出三大辣稅等,以增加供應及遏抑需求,期內本港以至全球都曾出現大大小小經濟、政治等事件,如歐債危機、反修例事件、新冠疫情等,但過去大部分時間,特別在2003年SARS後,本港樓市都維持上升之勢,差估署公布之私樓售價指數,至今年4月最新報384點,較2003年7月低位58.4點大升5.58倍,若對比1997年6月回歸前夕的售價指數172點,即近25年來本港樓價累升1.23倍。

(回歸25年 危與機)

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