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南生圍發展項目上訴得直 北都添變數 城規:研判辭 測量師:政府可土地改劃前收回

【明報專訊】政府擬動用《收回土地條例》,保育「北部都會區」內南生圍等漁塘地帶,但私人發展商的南生圍「雙生共融」發展方案的城規申請上周五上訴得直,為計劃增添不明朗因素。有資深測量師分析,若計劃中的農地改劃住宅地,收地成本將增多倍,政府可在發展商補地價改劃土地前收地,亦可就裁決上訴,但政府過去較少上訴,有可能採納發展商的方案。

城規會昨回應查詢會否上訴及下一步行動時表示,會研究判辭及諮詢法律意見,暫不作評論。政府發言人亦稱,不評論個別發展項目,環境局將做研究敲定建立濕地保育公園的位置和範圍,以及實施安排和時間表。

稱可融合政府藍圖 發展商承擔濕地保育開支

項目倡議人南生圍發展有限公司歡迎判決,傅氏家族旗下的廣興置業集團行政總裁傅厚澤表示,「雙生共融」發展方案可融合政府開發新界的藍圖,應付房屋需求,並加快改善生態。「雙生共融」發言人温文儀稱,南生圍計劃讓政府將提前落實「北部都會區」計劃,取回154.4公頃濕地及數十億元的補地價款項,發展商將承擔濕地保育開支,節省公帑。本報向另一倡議者恒地查詢,截稿前未回覆。

恒地及傅老榕家族爭取發展南生圍多年,2015年提出南生圍「雙生共融」發展方案,涉約2500伙,先後於2015年、2016年遭城規會否決,指其申請內容未符規劃意向。發展商2017年上訴,上周五獲城規會上訴委員團裁定有條件得直,涉15項技術條件包括進行生態評估、環境影響評估及交通影響評估。

稱令漁塘濕地生態價值顯著提高 上訴委員3:2有條件通過

昨公布的裁決書指出,「雙生共融」項目適當地平衡人類、自然和野生生物共存,發展範圍只是低密度住宅,並僅佔地盤5%至10%,倡議人提交長期保養及管理計劃,可令相應範圍內的漁塘和濕地的生態價值和功能顯著提高,而對於生態和視覺等潛在影響亦有可行方法避免、減少及補償。

據了解,上訴委員團以三比二裁定上訴得直,會上委員認為該項目生態敏感度相對較低,但項目毗鄰的山貝河錄得大量水鳥棲息,委員未達共識下以投票決定,結果出現二對二,最後由主席投下贊成一票,通過項目。

尚須做環評獲環保署通過

據悉,南生圍項目雖獲通過,但項目須滿足多項條件,例如要做生態評估報告,並獲通過,才可到下一關,做環評向環保署申請環境許可證。

特首林鄭月娥早前受訪時曾指,將動用《收回土地條例》徵用「北部都會區」的漁塘地帶,包括南生圍,設立3個濕地保育區。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,農地收地呎價約1000至2000元,住宅地按樓面計約6000至7000元,即使是低密度發展,改劃後的收地補償費用亦增多倍。不過陳超國估計,項目補地價改劃住宅地的程序需時至少兩年,政府有足夠時間出手收地,且保育濕地有很大的公眾利益,面對司法覆核敗訴風險低;政府亦可選擇上訴,但過去鮮有上訴城規判決,認為政府最終有可能採納發展商的方案。

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