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大灣區GBA專題:內地購銀主盤高回報高風險

【明報專訊】雖然內地樓價現已調整不少,但如想尋找價格更低水的物業,可以在內地網站購買「法拍房」。法拍房指由「法院拍賣房產」,類似香港的銀主盤,優勢是比市場低水至少兩至三成,但有意購買者要留意,法拍房存在許多風險,如不能敘做按揭或按揭成數偏低,更可能的是要支付龐大開支才能將物業過戶到自己名下,想避過風險就要細閱下文。

內地的物業通常會因為以下幾個情况而成為法拍房:

1. 購房者向銀行貸款買房,在沒有如期還款的情况下,銀行向法院提告,要求將物業抵押以償還貸款;

2. 購房者向親朋借貸,承諾及簽署具法律效力的文件表明以物業抵押,若購房者未能如期還款,債主可向法院申請強制執行抵押令,將物業拍賣變現還款;

3. 如持有物業者被裁定為金融犯罪,當局可查扣物業,再通過法院拍賣;

4. 如持有物業者涉及刑事及貪污案,有關財產會被沒收,拍賣後所得資金會上繳國庫;

5. 若物業無人認領,將會拍賣出售,所得資金會上繳國庫。

擁淘寶帳號即可參與競投

在香港的銀主盤,一般會通過銀行、地產中介、拍賣網站或拍賣會賣出,在內地亦相差不大。除了一些法拍房網站,也可以透過「阿里拍賣‧司法網站」競投。程序方面,有意參與拍賣者要先在阿里拍賣‧司法網站開設帳戶,帳戶要綁定支付寶的淘寶帳號,而支付寶需要實名認證,其後便可以選擇心儀物業,選擇合適樓盤後要確認保證金金額,一般而言,保證金為拍賣底價的10%。舉例來說,樓盤底價為100萬元(人民幣,下同),保證金需要10萬元。

因此,如果支付金額高於5萬元以上,建議開通大額支付方式,並提早將資金傳入帳戶。帳戶在有足夠的資金後,就可以拍賣,拍入物業後網站會先扣款,若拍賣成功會安排餘下手續以及其他款項,若失敗則會退款。

買家須清繳原業主拖欠費用

買入法拍房亦要繳交土地增值稅、負擔原業主拖欠的水費、電費和物業管理費、過戶手續的稅費及其他費用。此外,網站沒有清楚列明物業被拍賣的原因,因此有意競價者可先向相關行政主管部門查詢。雖然是在網站拍賣,但競價者都可預約睇樓,只需要預先登記就可在指定時間內與其他有意購買人士睇樓。

另要留意,法拍房的拍賣流程分為「一拍」、「二拍」及「變賣」,「一拍」顧名思義是第一次拍賣,「二拍」是指「一拍」失敗後法院將在30日內安排在同一拍賣平台上再次拍賣,如果二拍亦無人問津,將會「變賣」處理。

「一拍」及「二拍」屬司法拍賣,即人民法院在案件強制執行程序中,依法查封、扣押被執行人的財產,並對外委託評估被執行人的財產價值,公開處理其財產,以償清申請執行人債權。此外,司法拍賣一般只有24小時的競價周期。

兩拍失敗會改為「變賣」

在網站上會出現「評估價」及「起拍價」,評估價並非市價,而是由人民法院估算而定,規定下,起拍價不能低於評估價或者市場價的70%。另外,如第一次拍賣失敗,第二次上架時的起拍價會下降,但要留意,由於起拍價下降會引來更多競價者,成交價有可能高於「一拍」的價錢。

至於「變賣」是首兩次都不能售出,變賣價格一般為評估價的50%至60%,變賣期通常為60日,如有人在變賣期間出價,出價時間會改為24小時內結束。

明報記者 黃清瑤

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