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地產商搵政府(和香港人)老襯系列:借「橋」入侵米埔濕地和隱藏風險

【明報專訊】過去一星期傳媒吹風政府「釋放」濕地緩衝區,不懂生態的「專業團體」也公開說:「發展濕地早有先例,人工化未必會破壞環境,反而會對有關用地更好,更適合雀鳥棲息」,地產商努力多年,想盡辦法闖入濕地,如今藉房屋供應不足的「橋」,或者終於找到缺口入侵,但是香港社會和政府有想過地產商葫蘆裏賣什麼藥,香港有什麼損失嗎?我的答案是:他們搵政府老襯、搵香港人老襯。

「土地共享」2號申請地點在濕地邊緣蠔洲路,是入侵濕地的眾多例子之一,較早時我寫文章計算了地產商搵政府老襯之道(〈土地共享之南生圍故事〉,9月19日刊),地產商的「回應」(〈回應林超英〈土地共享之南生圍故事〉〉,9月26日刊)指我的「說法既失實亦有欠公允」,但是由頭到尾沒有說原文哪裏有錯,由於我的討論全部立足於政府公布的資料,全部是實在的分析,地產商指我「失實」是野蠻的指控,他們才「有失公允」,對於他們自作主張拉了政府土地入項目一事,地產商直認不諱,暴露他們毫不自覺在根本處違反了「土地共享」由香港人民「共享」地產商土地的原意,再說一次,這個申請違規、搵政府老襯,官員和審批委員會應該看也不看,直接丟出窗外可也。

仔細閱讀「回應」讓我們見到更大的問題:地產商不理會項目土地位於拉姆薩爾濕地緩衝區的國際和生態意義,心中只見「大部分是荒廢土地,只有零散和已荒廢的魚塘,生態價值不高」,像某些「專業團體」認為大興土木沒有影響,反映他們賤視生態,以及對於根據《特別針對水禽棲地之國際重要濕地公約》(簡稱《拉姆薩爾公約》)要求管理米埔內后海灣濕地毫無認識,不理解或者故意令市民錯誤理解濕地緩衝區的概念,也從側面令人聯想到緩衝區內多處出現「先破壞,後建設」,即是故意填掉魚塘去降低生態價值的人為事故。

破壞濕地 損香港軟實力

想了解「土地共享」2號申請及近來的風聲,我們需要知道1970年代開始米埔濕地和周邊地區發生了什麼事。說來話長,因為開發濕地成本低,建樓快,現金回籠迅速,本地地產商垂涎這片土地已經50年了,情况跟內地改革開放初期大量開發灘涂地一樣,分別在內地已經認識這種做法的禍害,2018年起明令全國禁止填海以免損害海岸濕地,「十四五」規劃更高舉生態文明建設、確定提高濕地保護率和退圍退灘還海等,只有香港地產商和某些權貴人士仍然抱着「地產第一」和「向濕地要地」的落後觀念,令人唏噓。

1970年代,有勢力人士計劃在米埔濕地興建大規模低密度住宅,範圍包括現在的米埔自然保護區,在香港觀鳥會力爭下,錦綉花園地盤大幅縮小,政府同時成立米埔自然保護區,中國實施《拉姆薩爾公約》後,1995年保護區成為「米埔內后海灣拉姆薩爾濕地」,保障了東亞遷移路線上萬計候鳥的生存,曾有調查發現,香港濕地上的鳥數達到全中國沿岸鳥數四分之一,成就聞名國際,多年來是內地濕地保育人員的學習基地,無數訪港的重要國際賓客都指名要到米埔,成為展示香港文明先進的國際名牌,是香港國際軟實力的重要源頭。米埔濕地也保存了香港的魚塘基圍文化,幾代香港人在這裏親近自然和學懂人與自然共存,是寶貴的文化傳承教育基地。

按國際公約條款成立的米埔內后海灣濕地,必須遵循《公約》要求管理,確保濕地作為候鳥覓食基地及中轉站的功能得以永續維持,《公約》要求濕地周邊地區必須劃出緩衝區,讓候鳥與人類居所有充分距離,消除人為干擾,讓濕地裏的候鳥得以在自然環境中覓食棲息,重點在「距離」,緩衝區上不能大建房屋其理至明,破壞緩衝區將連累核心濕地失效,近年米埔內后海灣濕地越冬鳥類數字明顯下降,這個時刻入侵濕地緩衝區絕對錯誤,假如不幸有一天米埔后海灣濕地被《拉姆薩爾公約》除牌,將是香港作為國際都會的奇恥大辱。

濕地緩衝區建樓

1970年代讓錦綉花園出現在米埔保護區隔鄰,是無法彌補的遺憾,也惹來大小地產商不斷想方設法逼入濕地緩衝區,已建成的例子有加州花園,糾纏了幾十年的有濕地公園旁的豐樂圍和常有「自燃」新聞的南生圍;在緩衝區邊緣的有擁有「私人濕地」的Park Yoho和剛獲批不久的東成里項目;在城規會排隊中的還有山貝河邊(現元朗安全駕駛中心)項目等,今次位於蠔洲路的「土地共享」2號申請,只是眾多入侵濕地的嘗試之一。

2004年政府推出「新自然保育政策」,嘗試以「公私營合作」方式推動自然保育,地產商可以申請在高生態價值地區內劃出小部分擁有土地作私人住宅發展,但需承擔保育餘下土地的自然生態功能,不過由於獲利不多但保育的責任卻是永遠的,地產商覺得被政府搵老襯,結果十多年地產商不表興趣,轉以其他方法鑽空子,最常見是申請更改規劃。

奪走土地規劃權

山貝河項目以「支持政府增建公屋的政策」為「橋」,申請改劃土地用途,興建29座18至38層的私人住宅和一座41層的「公營房屋」,意圖以丁點「甜頭」換取政府的支持和逼城規會批准,問題是:誰交權給地產商命令政府在他指定的地點興建公屋,讓地產商奪走政府的土地規劃權?「失驚無神」在濕地內建一座孤苦零丁的公屋,基層住客就業、上學、買餸、購物、交通、看病、領取津貼、搞銀行事務等等怎麼辦?有人想過嗎?將來無數政府部門要為叢生的民生問題埋單,最終等於用政府的錢去津貼地產商賣樓賺錢。整件事根本就本末倒置,地產商無所不用其極,只是借「公屋」過「橋」,明搵政府老襯,不知道政府有否在城規會議中表示不同意在濕地插針建公屋?

在南生圍範圍的「土地共享」2號申請的具體情况兩星期前講過,此處不贅,但必須駁斥地產商聲稱「被規劃」官地毫無用途的說法,首先是:不加入這片官地,地產商的地盤沒有出路只是一片死地,一平方米都不值,所以官地有絕對價值,二是官地範圍裏有池塘水道,是濕地狀態,叫政府把濕地填了等於政府自己帶頭破壞濕地,損害對國際公約的承諾,陷政府於不義,三是政府出了多少公頃土地就是多少公頃,不能狡辯政府出的地不算數,說到底,地產商實質只出了0.78公頃土地去凑合成2.73公頃的公屋地盤面積,誰出雞誰出豉油太明顯了吧,全部加起來地產商不是搵政府老襯是什麼?

忽視海水上升風險

在氣候變化和海水上升的大環境下,世界已有共識在濕地建屋住人是風險極高的下下策,在新界西北濕地和廣闊魚塘地區,從防災角度看,必須準備應對世紀末山竹級颱風的水位,尖鼻嘴在山竹期間最高水位4.18米,天文台稱如果山竹當天遇上天文大潮,海水可上升多1米,因此新界西北部濕地必須預防5米以上的海水水位,加上海水上升到本世紀末可達1.5米,因此濕地防災應以 6.5米水位為標準。根據政府公開的數碼地形圖計算,4 米高的海水已經足夠水淹所有魚塘,5米高海水覆蓋面就更廣。因此整個區域本質上不應該住人,將來海水淹沒之下,除了傷亡之外,還有嚴重經濟損失,物業擁有人可能是畢生積蓄的投資將化為烏有。

鄭重提醒全港市民:香港地產商把房屋擠入濕地的動作,已經引起國際投資者的注意,穆廸屬下風險評估單位「Four Twenty Seven」研究了氣候變化的影響後,把后海灣一帶濕地評為「紅旗」級,即是海水上升風險最高級別,他們的說法是:「With such risks, most institutional buyers would pass on properties in these areas.」(面對這樣的風險,大部分機構買家會放棄這些地區的房產),有這個風險評估,地產商硬要把屋建到濕地裏和引誘市民投資購買極高氣候風險的物業,不是搵老襯是什麼?

香港政府必須認識建設生態文明的新時代,與全國人民同行,以香港人利益為依歸,不可再讓地產商牽着鼻子走,以破壞濕地生態來換取地產商的少許甜頭,必須嚴肅正視海水上升風險,以負責任的態度否決所有進入濕地的地產項目,以免市民被騙買入將來或化為烏有的資產。

(系列之三)

文˙林超英(香港鄉郊基金顧問)

編輯•王翠麗

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