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密集調控約談官員 炒房拋售同遏 樓市限升又限跌 學者:愈「穩」愈炒

【明報專訊】樓市調控「穩」字當頭。中央去年收緊內地房企融資,今年樓市進入新一輪密集調控期。部分一二線城市升得過快被約談,中央要求「堅決問責」;同一時間,9個城市發布逆向調控的「限跌令」,限制樓價跌幅。內地經濟學者指,中央強調房住不炒,不等同允許「搞西方恐慌式拋售」。亦有學者指出,一線城市樓價愈「穩」愈升。

去年底,住建部推出重點房企資金監測的有關政策,要求減債。今年2月,深圳率先打響「二手樓指導價」頭炮,即發放二手樓成交參考價,價錢等同市價七折。樓市進入「政府定價」時代,銀行亦要跟參考價批房貸,包括上海、西安、成都等十多個城市陸續跟隨。廣州等地銀行嚴查首期資金來源,收緊批貸。北京堵塞假離婚買樓漏洞、透過重劃校區打擊「學區房」炒樓等等。在「房住不炒」總基調下,今年以來各地房地產調控突破400次,創歷史新高。

不過,部分城市樓價依然升得快,住建部在7月約談寧夏銀川、廣東惠州等5個城市的官員;又在當月工作會議明確「對未能實現調控目標的,要堅決問責」。8月在遼寧的工作座談會,又提到堅決遏制投機炒房,完善對地方房地產調控工作的評價考核機制,被認為是為下半年市場定調。

房住不炒 禁「羊群效應拋售」

正當一線樓市努力降溫之際,9個主要是三、四線城市,先後在上月至今月發布「限跌令」,其中湖南省岳陽市規定,新樓盤售價不得低於備案價格85%,否則網上備案系統無法簽訂合約。江蘇省江陰市發布通知,嚴禁低價傾銷、打價格戰等行為,違反的企業會被罰不准售賣樓花。

2016年中央提出「房住不炒」,成為樓市調控的總基調,近年一再要求落實「穩地價、穩房價、穩預期」。現在同一時間限跌又限升,復旦大學金融研究中心主任孫立堅對本報分析指,國家強調房住不炒,但不炒不等於允許大起大落的價格波動。

「過去老百姓將買樓作為追求高收益手段,現在不讓他們這麼做,不等於可以像西方世界一樣,採取拋售行為,造成市場羊群效應的拋售現象」,他形容有關宏觀調控政策,是「讓老百姓放棄過度恐慌的離場行為」。

一線城市成交量跌 樓價照升

三四線樓價不能跌,那麼嚴打了大半年的一線城市又如何?二手樓市成交量在北上廣深等地呈現跌幅,例如深圳上月成交只得2043套、創10年新低。國統局發布8月的數據顯示,一線城市新建商品住宅售價環比升0.3%,升幅比上月回落0.1個百分點。二手樓售價按月升0.2%,升幅收窄。換言之,成交量跌,樓價依然升。不過恒大危機持續,廣州、杭州近日多地出現流拍,地產界、內地傳媒也出現「樓市已到拐點」的說法。

炒家找漏洞避辣招

學者:穩樓市如擔保只漲不跌

「房地產市場仍維持基本面」,研究國內房地產的青島大學經濟學院教授、中國社科院金融發展室前主任易憲容指出,觀乎三大指標——住房銷售金額沒有慢下來,過去8個月超過11萬億,較同期增長22.8%;樓價個別城市跌,但總體繼續上升;而房地產企業破產幾百間,在近十萬總數中只屬少數,認為地產市場沒有出現周期調整的情况。

「2016年以來的政策思維,表明是要讓房地產回歸消費市場,但目標根本沒達到。」易指出,多年來政府用多種措施遏制炒樓,結果炒家不斷找漏洞規避,樓價繼續升。過去一手樓限價,結果二手樓價高過一手樓;限制每戶只能購買兩戶住宅,就出現假離婚買樓。「只要炒作買房能賺錢,炒房客就能採取各種規避手段」。

他指出,中央講求「穩」,實質結果是令樓價繼續升。「(政府)穩房價、穩地價的調控目標,一定會促使房價上升,你保證穩定,他肯定只漲不跌,這不就是擔保嗎?那麼價格一定只漲不跌。只要房價在漲,投機炒作一定不會離開市場,能用各種門路、跑到其他城市去炒,供應量也一定繼續出來」。

東莞推二手樓指導價

房東不願低價賣 「不買以後會漲」

剛推出二手樓指導價的東莞,一名地產經紀對本報表示,很多房東也不願意低價出售,「不把房子掛出來、趴着等,只有急用錢的才放」,整體交易量少了,但他們並不認為樓價會出現趨勢性下降。在過去多月被指「樓市神話破滅」的深圳,今年4月從龍華區購買了新房的宋先生相信,價格只是暫時「僵着」,自住的話早晚也要買,「現在(龍華)新盤都漲到6萬8一平(方米)了,不買以後還會漲,還不如現在買」。

外界關注中央會否出手「救恒大」,中原地產華南區總裁李耀智表示,這是下半年關鍵,「這代表政府的態度,如果是出手救的,買樓信心會得到一點恢復」。直屬國務院的《經濟日報》昨日指,行業調整期出現陣痛在所難免,不能夠因為個別房地產市場和房企,出現新問題,就輕言放鬆調控。

明報記者

(樓市系列‧二之一)

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