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內地學者:土地財政之路走到盡頭

【明報專訊】有內地學者認為,當年土地批租和拍賣制度是一項突破,而土地所有權和使用權的分離,更是繞開了意識形態的阻礙,但導致今時今日各種問題的核心,還是因地方政府為保障財政收入而要靠賣地,「土地財政這條路,到今天已經走到了盡頭」。不過,在房產稅制度仍然難產、保障住房亦未成熟的情况下,要如何實現中央自十八大以來要求的「房地產調控長效機制」,仍未有明確方向。

因貪腐公開招標 地價只升不降

廣東省房地產研究會執行會長韓世同接受本報訪問稱,早期內地住房都是單位福利,社會沒有「產權」概念,普通老百姓工資很低,「連買下自己的單位福利房都有困難,不要說買商品房了」。他認為,自從前任總理朱鎔基1994年的分稅制改革開始,因為稅收大部分被中央「國稅」收走,地方政府為平衡收支,要走上靠土地出讓金和地產商繳稅補充收入的「土地財政」之路。政府可以用「協議轉讓」模式與發展商合作,導致嚴重的貪腐問題,令中央在2004年終結「協議轉讓」,所有土地使用權必須公開招投標,這又產生另一問題,就是政府壟斷供應、操縱價格,令地價只升不降。

「把房地產作為支柱產業是非常非常錯誤的,各行各業都需要土地,把房地產作為支柱產業,會導致經濟不穩定,在強的時候過強,弱的時候過弱,也會影響政府配套、醫院、學校等的建設。」韓世同說,各國都對房地產的金融屬性有所控制,而香港和新加坡之所以不干涉私樓市場向高價發展,「是因為保障體系做得好,內地在這個方面卻沒有學好」。

韓世同說,時至今日,城市周邊再也沒有便宜農地可以徵收,地價過高也令開發商謹慎競投,導致不少土地流標。中央十八大要求建立房地產調控長效機制,建立多渠道供應體系、多層次的保障體系,但內地的房產稅、共有產權等制度仍在探索之中,今年正式提出國地稅合併,是否最終能解決地方政府收入問題,值得繼續觀察。

(改革開放40年)

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